Обзор 214 ФЗ с последними изменениями 2018 года 

Чтобы не стать обманутым дольщиком и не пытаться срочно разорвать отношения с девелопером после нескольких лет ожидания квартиры, нужно внимательно подготовиться к покупке. Кроме проверки благонадежности застройщиков, стоит изучить 214 ФЗ с изменениями 2018 года – зная закон, вы заранее будете уверены в том, что девелопер работает «по белому», или использует какие-то уловки для ведения бизнеса. А это неплохой способ принять верное решение перед покупкой.

Закон

Так, в ст. 1 ФЗ-214 можно найти как данные по тому, что именно регулирует закон, так и механизмы привлечения средств дольщиков, которые попадают под действие этого закона.

Если проще, то 214 ФЗ в новой редакции 2017 года регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов, которые осуществляются не на деньги девелопера, а за счет привлечения средства инвесторов – так называемый дольщиков строительства. Если вы купили квартиру в готовом доме, который уже сдан, и сразу получили на руки ключи – это скорее всего договор купли-продажи недвижимость у организации. Если вы заплатили деньги и планируете ждать несколько лет возведения новостройки – значит, это или механизм ДДУ, или пай ЖСК. Конечно, есть и другие схемы привлечения, скорее мошеннические, но ФЗ-214 здесь уже не причем.

Обзор статей

Давайте посмотрим на основные статьи, которые могут заинтересовать вас как покупателя жилья в новостройке:

• Ст.№4 и ст.№5 дает нам определение термина «договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов». Определяется требование к цене в договоре – то, что она обозначается полностью, не подлежит изменениям и должна быть указана как за весь объект, так и за цену квадратного метра
• В ст.№ 6 вы можете уточнит информация об обязанностях застройщика. Речь идет о том, что девелопер обязан зарегистрировать в Росреестре обязанность передать вам ключи и сдать дом в установленный срок – все это делается с помощью договора долевого участия. При этом следует заметить, что если такой информации в договоре не будет, то заключить его не получится в легитимном порядке. Т.е. он просто не будет одобрен в Росреестре.
• 214 ФЗ с изменениями 2018 года через ст.№ 7 обязывает застройщика соблюдать правила передачи дома дольщику. Так, вас обязаны уведомить о том, что необходимо прийти в офис застройщика за ключами, явиться на осмотр передаваемой недвижимости и подписать акт приема-передачи квартиры.
• В ст.№8 содержатся требования к девелоперу в части гарантии. Застройщик, если он планирует работать по 214 ФЗ и договорам долевого участия, обязуется соблюдать все требования по гарантийным обязательствам и исправлять их в разумный срок. И да, если исполнить обязательства не получится – федеральный закон обязывает девелопера не только вернуть деньги, но и дает вам право на неустойку. Или пени, которую вы сможете взыскать с застройщика как в досудебном, так и в судебном порядке
• ФЗ 214 с изменениями на 2018 в ст. №9 обязывает застройщика оповестить вас об условиях расторжения договора. Точнее, об основаниях к расторжению по желанию дольщика. Подробнее об этом поговорим ниже.
• В ст. №11 содержится информация о правах дольщиков в части возможности передать свое право требование другому физическому или юридическому лицу – в общем, право на продажу будущей квартиры и обязанность получить согласие у застройщика на эти действия

Отличия от ЖСК

Нельзя рассматривать 214 фз и не сравнить договора долевого участия с договорами пая по схеме жилищно-строительных кооперативов. Ведь по сути это одно из ключевых новшеств, которое в свое время внес 214-й закон, а депутаты своими изменениями в 2018 году продолжили. Итак, существенные отличия механизмов заключаются вот в чем:

• Приобретение квартиры в ЖСК не означает, что вы будете защищены вышеобозначенными статьями. Да, вот такой казус – с одной стороны, закон 214-ФЗ регулирует и механизмы ЖСК, но при этом большая часть гарантий будущим покупателям недвижимости в долевом строительстве предоставляется именно по договорам долевого участия.
• Когда при приобретаете жилье по договору с ЖСК, вы платите за пай. Также вы платите членский взнос за вступление в кооператив. Но фактически вы не платите за квартиру. Поэтому ее стоимость может в любой момент вырасти. Когда же вы приобретаете право требование на квартиру по договору долевого участия, вы берете на себя обязательства по статьям 214-ФЗ и получаете право на фиксированную стоимость. Еще раз, если проще – по ДДУ цена не меняется, по ЖСК – меняется элементарным собранием жильцов
• Если произойдет негативная ситуация и вам придется судиться с застройщиком, то вы можете рассчитывать на возращение только суммы пая в случае с ЖСК. Деньги за вступление в ЖСК и ежемесячные взносы за членство в кооперативе уже не вернуть. Если вы приобретаете квартиру через договор долевого участия, то вы можете рассчитывать на право не только возврата полной стоимости квартиры в договоре, но и возврата неустойки
• Простая продажа квартиры запрещена и в случае с ЖСК, и с ДДУ. Но при этом в договорах долевого участия такое право есть, оно называется уступкой права требования на квартиру. В случае же с ЖСК процесс очень долгий – получение разрешения собрания, штрафные санкции за выход из ЖСК.
• Двойные продажи одной и той же недвижимости разным людям вполне возможно в случае с ЖСК – договор пая регистрируется в Росреестре только после того, как дом достроен.

Фактически, 214 ФЗ года всячески подталкивают вас к решению приобрести квартиру через договор долевого участия, а не через ЖСК.

Договор долевого участия

214 ФЗ в последней редакции с комментариями достаточно полно объясняет требования к договору долевого участия. Рекомендуем как минимум изучить статью №4 данного ФЗ, или ознакомиться с нужными требованиями ниже:

• В договоре должна содержаться информация об объекте строительства – сколько этажей, по какому адресу, какие здания-пристройки есть кроме жилого строения. Также должна быть информация о придомовой территории.
• Ваша квартира по требованию ФЗ-214 также должна быть полностью прописана в договоре долевого участия. На каком этаже, какая площадь общая, какая площадь у каждого из помещений. Есть ли балкона и лоджия? Какая высота потолков?
• Если вы покупаете квартиру с ремонтом, то эта информация должна содержаться в договоре. Без ремонта – аналогично, должна быть строка «передается в черновой отделке или без отделки»
• Срок сдачи дома и срок передачи вам ключей
• Алгоритм передачи вам ключей
• Алгоритм уплаты цены договора
• Сама цена договора полностью и цена за квадратный метр
• Гарантийные обязательства застройщика
• Ваши возможности и права по расторжению договора
• Упоминание о том, что расчет за договор проходит только после того, как ДДУ пройдет регистрацию в управлении Росреестра

На нашем сайте можно изучить образец договора долевого участия в наиболее распространённом виде (скачать образец). Помните, что каждый застройщик разрабатывает свой бланк, поэтому будьте внимательны.

214 ФЗ с последними изменениями 2018 года определяет ряд требований к договору. Проверьте застройщика на соблюдение всех эти требований, тогда вы сможете спокойно ждать постройки вашего жилья.

Изменения 2017 года

Если говорить об изменениях законодательства в 2017 году, то одним из самых значительных пакетов поправок был внесен как раз в 214ФЗ. Это и масса уточнений в технической части, и ключевые изменения, которые сделают рынок строительства многоквартирных домов совершенно другим.

Малоэтажное жилье

Раньше требований к малоэтажному жилью, или к таунхаусам, у законодателя практически не было. Сейчас таунхаусы приобрели официальный статус – и на них распространяется требования 214ФЗ 2017 года. Последние изменения таковы – таунхаус признается многоквартирным жильем, а не индивидуальным, как можно было считать ранее. Да, де юре регулирование этого вида строительства уже было, но де факто применяться оно только начинает.

Таким образом законодатель исключит проблемы с нерадивыми застройщиками, которые получали участок под индивидуальное строительство, возводили на нем большой дом и распродавали там доли – хотя фактически это было многоквартирное жилье. Фактическое отличие между ИЖ:

• Если вы берете участок в аренду или покупаете участок, и делаете на нем дом для одной семьи – вы занимаетесь индивидуальным жилым строительством
• Если вы приходите к застройщику, выбираете сначала дом, который планируется построить или уже построен, а разрешение на строительство выдано застройщику – это таунхаус

Да, теперь застройщики загородных поселков не исчезнут после сбора денег с наивных покупателей. 214ФЗ в это ситуации не может не радовать, ведь договора долевого участия все также заключаются и проверяются через органы Росреестра.

Компенсационный фонд

Застройщики, которые начали продажи на объектах после 2017 года, увеличивают зону ответственности и расходы с приходом компенсационного фонда долевого строительства. Фактически, теперь каждый застройщик (а значит, и дольщик) будут сбрасываться с каждого договора долевого участия в специальную копилку. Если возникнет ситуация, что застройщик не сможет справиться с возведением многоквартирного дома, то деньги на достройку будут взяты из фонда. Регулируется этот процесс ст. №23 ФЗ-214 с изменениями 2017 года.

• Сумма взноса не может превышать 1% от стоимости договора долевого участия или стоимости многоквартирного дома
• Будет создана одноименная некоммерческая организация, которая и будет контролировать весь расход денег

Нужно понимать, что компенсационный фонд не будет помогать достраивать дома, которые стали проблемными до 2017 года.

Уставной капитал

Уставной капитал – это средства, которые закладывает застройщик на случай непредвиденных обстоятельств, средства, которые организация отвечает перед кредиторами. Этот капитал может быть как в виде денежных средств, так и в виде имущества – недвижимости, техники. Фактически, что-то, что можно продать и погасить долги компании, оздоровить ее финансового, так сказать. Раньше особых требований закон в этой части к девелоперам не предъявлял, и возникали ситуации, когда дольщики пытались вернуть деньги, а у застройщика есть только уставной капитал в 100 тыс. рублей. Теперь все будет иначе.

После внесения изменений в 214 ФЗ за 2017 год, застройщику для деятельности необходимо иметь крупную сумму в уставном капитале.

• Если девелопер хочет построить дом до 1,5 тыс. квадратных метров, то ему нужно не менее 2,5 млн рублей капитала
• До 10 тыс. метров – 10 млн рублей.
• До 25 тыс. метров – 40 млн рублей

Если же застройщик замахнулся на целый комплекс домов с площадью более 500 тыс. метров, то в уставном капитале должны быть средства в размере не меньше 1,5 млрд рублей.

Особые требования к застройщику

Есть еще несколько требований к застройщику, которые выдвигает 214 ФЗ. В основном они касаются открытости и легитимности всех действий.

• Застройщик может начать работать над строительством многоквартирного дома, если он имеет на то разрешение от местных властей. Также ему нужно предоставить разрешение на земельный участок – право на аренду или право собственности
• Обязательно должен быть допуск СРО или у самого застройщика, или в генподрядчика
• Изменения в проектной декларации должны согласовываться с местным министерством строительства, они должны выкладываться на официальный сайт ведомства
• Сам сайт должен содержать в том числе образец договора долевого участия именно этого застройщика. Быть открытым для посещения, не требовать дополнительных программ для просмотра
• Существенные изменения в проектной декларации возможны только с согласия всех дольщиков, уже зарегистрировавших договора долевого участия в строительстве.
• Застройщик не должен находится в реестрах недобросовестных поставщиков или строителей, не должно быть проблем с государственными контактами и закупкам

Перспективы

Развитие федерального законодательства в области строительства многоквартирных домов не собирается останавливаться. Вносятся новые идеи, депутаты готовят законопроекты. Официальной информации еще нет, но в юридическом сообществе есть кулуарные беседы о том, что схемы продаж квартир через ЖСК могут также кардинально поменять. Сейчас нормы 214ФЗ действуют и на этот рынок, но фактически активного регулирования нет. Также есть еще несколько потенциальных изменений, которых могут начинать ждать застройщики.

• Проблемы обманутых дольщиков (здесь подробнее о том, как получить статус обманутого дольщика) с долгостроями до 2017 года могут лечь на плечи девелоперов сегодняшних объектов. Об этом свидетельствует фактическая невозможность решить проблемы тех инвесторов, которые попались в руки мошенников. Деньги недобросовестных застройщиков вернуть не получается, поэтому есть несколько вариантов решения этой проблемы. Один из них – расширить полномочия компенсационного фонда долевого строительства на объекты, ставшие проблемными до 2017 года
• Изменения, направленные на увеличение требований к уставному капиталу – сейчас небольшим компаниям фактически предлагают стать подрядчиками у крупных застройщиков, которые могут себе позволить фактически «заморозить» десятки миллионов рублей. Тенденция может усилиться, и тогда 214-ФЗ может и вовсе лишить возможности вести небольшой бизнес по строительству многоквартирных домов
• 214 ФЗ с последними изменениями сегодня регулирует сделки по договорам долевого участия и частично предъявляет требования к договорам ЖСК. Но существуют и другие схемы строительства домов, например, жилищно-строительные кооперативы. Нет сомнений в том, что они также оказывают влияние на рынок жилищного строительства. Некоторые эксперты считают, что вскоре 214ФЗ соберет в себе все аспекты данной области бизнеса
• 214 ФЗ заставляет застройщиков брать деньги с дольщиков только после регистрации дду в Росреестре. Также он предъявляет требования к открытости застройщика – проектные декларации девелоперу приходится выкладывать на официальный сайт. Тенденция к прозрачности взаимоотношений продолжается, и возможно скоро дольщикам дадут еще больше прав по контролю работы застройщиков. Так, некоторые ждут возможности по аналогии с ЖСК проводить общие собрания и менять декларации. Но это очень спорный момент профессионального сообщества

В заключении

Читать 214-ФЗ с последними изменениями 2018 года стоит внимательно читать всем, кто планирует заняться продажей или покупкой квартиры в новостройке. Права, которые закон «подарил» дольщикам, существенно снижают риски вложений средств в новостройки. К сожалению, застройщики довольно оперативно реагируют на кардинальные изменения законодательства, и все чаще на рынке появляются квартиры, продаваемые не с помощью 214-ФЗ, а с помощью договоров с ЖСК. Это отдельная тема, которая несет все больше рисков для дольщиков. Если у вас есть возможность выбора между ДДУ и ЖСК – выбирайте гарантии от 214ФЗ, на настоящий момент их в разы больше.