Сложные юридические вопросы доступным языком

Москва и область:+7 (499) 938-42-57
Ленинградская область:+7 (812) 467-32-98
Бесплатная горячая линия

Компенсационный фонд долевого строительства

Компенсационный фонд долевого строительства

Проблема обманутых дольщиков в России не потеряла свою актуальность. Существуют государственные реестры, в которых насчитывается более 40 тысяч человек, так и не получивших квартиры. Некоторые ждут своего жилья десять лет и более. Хуже всего, что риск стать обманутым дольщиком сейчас также велик. Компенсационный фонд долевого строительства – это один из инструментов, с помощью которого власти планируют если не предотвратить появление обманутых дольщиков, то хотя бы нивелировать опасность оставить людей без квартир из-за разорения застройщика. Разберемся подробнее, что же это такое.

Законодательная основа строительного компенсационного фонда

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

Основной закон, регулирующий деятельность фонда – это ФЗ-218 от 29.07.2017 года. Как ясно из его названия, под фондом законодатель понимает некую публичную компанию, которая регистрируется для защиты прав дольщиков в случае банкротства девелопера. Деятельность же застройщиков и права и обязанности участников долевого строительства регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Оба закона имеют перекрестные ссылки.

Депутаты решили, что фонд будет регистрироваться как некоммерческая организация. Подробнее можно узнать в постановлении правительства РФ №1310. Там же есть и информация о функциях и полномочиях Фонда. Управлять фондом будет гендиректор, который в свою очередь назначается правлением. Также есть наблюдательный совет. Имущество фонда, как гласит законопроект о компенсационном фонде долевого строительства, будет накапливать за счет:

  • имущества самой некоммерческой организации;
  • за счет взносов застройщиков;
  • за счет добровольных взносов иных инвесторов.

В законе ясно прописано, что предполагается формирование фонда за счет застройщиков, которые уже в свою очередь привлекают деньги инвесторов-дольщиков, т.е. покупателей квартир в новостройках.

Причем, как указано в ФЗ-218, компенсационный фонд долевого строительства обособляется от любого другого имущества некоммерческой организации, поэтому средства, собираемые с дольщиков и застройщиков, не будут тратиться на различные нужды организации, кроме как на помощь застройщикам и дольщикам.

Основные функции

Государственный компенсационный фонд долевого строительства создавался для помощи дольщикам, которые рискуют стать обманутыми. С помощью средств фонда планируется достраивать проблемные дома – но те, которые стали проблемными только после начала действия нового закона. Поэтому сейчас среди основных функций фонда выделяют следующие.

Учет за экономикой отчислений в компенсационный фонд долевого строительства. Деньги, поступающие от застройщиков, будут контролироваться с помощью данных Росреестра по каждой квартире, поэтому обмануть государство скорее всего не получится.
Создание арбитражного управления, которое будет заниматься застройщиками, вступившими на путь финансовой несостоятельности. Но здесь идет речь только о девелоперах, которые делали вклады в создание компенсационного фонда долевого строительства.
Убытки дольщиков. Предполагается, что фонд, учрежденный минстроем, будет работать с банками, через которые будет финансироваться строительство будущих проблемных домов.
Финансирование компаний, которые возьмутся за спасение проблемного дома. Здесь речь идет как о больших застройщиках, которые могут взять на себя обязательство достроить дом от разорившегося девелопера, так и о ЖСК, которые организовывают дольщики для возведения своей новостройки.
Контроль за свободными собранными средствами и размещение их в банках. Планируется, что фонд сможет делать не только вклады на различные суммы в банки под проценты, но и покупать ипотечные бумаги и облигации госзайма для роста доходности средств хотя бы на уровне инфляции.

Механизм работы компенсационного фонда

Как мы выяснили, работа по 214-ФЗ хоть и стала более ответственно регулировать деятельность застройщиков, но полного порядка в сфере не дала. Поэтому создание фонда – это еще один шаг к адекватным рыночным отношениям и страхованию рисков дольщиков – граждан государства. Смысл работы нового фонда – смочь достроить проблемный объект. Так как страховые полиса и прочие инструменты работы с застройщиками такого эффекта не давали.

Механизм работы фонда прост:

  • собрать деньги с застройщиков;
  • выявить проблемный объект;
  • достроить объект.

Таким образом, фонд становится гарантией для новых дольщиков о том, что новостройка, в которой они купят квартиру, будет достроена даже в случае банкротства застройщика.

Действие закона распространяется только на новостройки, у которых первый договор долевого участия был заключен после 1 января 2017 года.

А многие застройщики, даже только начинающие строить объекты сейчас, скорее всего заключили такой договор со своими лицами, чтобы избежать расходов по взносам. Поэтому внимательно следите за ситуацией – если первый ДДУ зарегистрирован до 2017 года, то под действия защиты фонда вы как дольщик не попадаете. Придется надеяться на страховую компанию – прошлый механизм защиты.

Взносы

Законодатель разработал понятный механизм внесения взносов застройщиком денег в компенсационный фонд долевого строительства. Все достаточно просто:

  • Договора долевого участия без взносов регистрироваться не будут.
  • Застройщику нужно перечислить средства за первый договор ДУ не позднее, чем за три дня до его заключения.
  • Штрафы для юридического лица за привлечение средств инвесторов-физических лиц достаточно высокие – от 500 тыс. рублей до 1 млн рублей.
  • Ставка взноса за весь объект строительства – 1,2% от общей стоимости договора ДДУ. Это достаточно весомая сумма, поэтому мелкие участники строительства могут потерять возможность начать продажи на объекты, по котором планировался старт в 2017 году и позже. Стоит внимательно относится к выбору застройщика.
  • Ставка может быть пересмотрена. Но только через 1 год и с помощью рассмотрения новых условий в Госдуме по всем чтениям.

Законодатель планирует собрать таким образом только в первый год работы Фонда более 20 млрд рублей – неплохие деньги, за которые можно без труда достроить до 20-ти проблемных домов. Но при этом эти деньги пока не планируется пускать на решение проблемы с уже имеющимися обманутыми дольщиками.

Требования к застройщику

Новшества в законодательстве в части создания фонда государственного строительства невозможно рассматривать только с точки зрения появления взносов, которые могут увеличить цену итоговых квартир для дольщиков. Также депутаты ввели новые требования к застройщикам – намного более жесткие, чем раньше.

  • Девелоперы больше не смогут заниматься иной деятельностью, кроме как долевым строительством. Поэтому строительство магазинов и иных коммерческих объектов в том же жилом комплексе застройщику придется либо с помощью сторонних организаций, либо абсолютно другой компанией.
  • Специализированным застройщиком может стать компания, которая возводила дома не меньше трех лет и площадью не меньше 10 тыс. кв.м. жилья. Самый спорный пункт, фактически запрещающий появление новых игроков на рынке. Мало кто может построить жилой дом в течение трех лет такой площади без привлечения долевых средств.
  • Девелопер должен иметь на счету нетронутыми не менее 10% от себестоимости строительства – это достаточно крупная сумма. Средняя цена на новостройку в 10 этажей – более 10 млн рублей.
  • Теперь девелопер сможет получить разрешение только на один объект. Неясная ситуация – либо крупные застройщики будут спешить и стремиться построить дома как можно быстрее, чтобы начать новые, либо же будет развиваться комплексное строительство, когда одним разрешением строится целый парад домов.
  • На инженерные работы, проекты и покупку земли придется тратить либо свои, либо кредитные средства. Деньги участников долевого строительства могут идти только на возведение объекта.
  • Деньги лежат только в одной финансовой организации, которая подвергается постоянным проверкам. Также проверяется каждая финансовая операция.
  • Гендиректор компании не может быть банкротом другой организации, не должен быть осужден за экономическое преступление или же дисквалифицирован с аналогичной должности.

Возмещение убытков

Депутаты также одобрили процесс возмещения убытков с помощью компенсационного фонда. На практике такие случаи еще не наступили и вряд ли появятся до конца 2018 года, когда будет аккумулировано достаточное количество денег. Дольщикам придется дожидаться решения суда – в арбитражном производстве процесс банкротства проходит довольно долго, даже по ускоренной схеме. Нужно учитывать кредиторов всех очередей, ждать время на оздоровление. Поэтому надеяться на быструю несостоятельность застройщика не стоит.

Некоммерческая организация, управляющая фондом, с помощью совещания наблюдательного совета будет решать, что экономически выгодно – возместить деньги дольщикам или пытаться достроить объект. Эксперты считают, изучение экономической составляющей будет продолжаться около полугода. О решении наблюдательного совета можно узнать из сообщения на официальном сайте – на момент написания статьи еще не разработан. В любом случае, если у вас на руках ДДУ, то можно и самостоятельно интересоваться судьбой дома в управлении фонда. После озвучивания решения дольщикам дается две недели на то, чтобы предоставить в фонд нужные документы.

Причем под документами будет иметься ввиду скорее всего максимум паспорт и сам договор долевого участия. Если фонд решит просто возместить убытки, то придется открыть счет в банке, который будет выбран фондом для выплат средств дольщиком. Пока что механизм убытков кроме суммы, указанной в договоре долевого участия, не разработан. Так что на пеню рассчитывать не стоит.

По закону средства должны быть перечислены дольщикам в течение десяти дней с момента предоставления ими документов в фонд или в тот банк, где производят выплаты. В первую очередь деньги будут выплачиваться, если их не будет хватить или будет большая очередь, гражданам с тяжелой болезнью и служащие в армии.

Советы дольщикам

Помните, что первый договор в новостройке должен быть зарегистрирован только после первого января 2017 года. В других случаях на компенсацию рассчитывать невозможно. Учитывайте, что компенсационный фонд работает только в случае договора долевого участия максимум на площадь в 120 метров. Пока непонятно, что происходит, если квартира большей площади – или же компенсация не выплачивается вовсе, или же выплата производится только за 120 метров.

Считает средства на выплату фонд просто – берется стоимость одного квадратного метра по договору долевого участия и умножается на предполагаемую площадь вашего будущего жилья. Поэтому не соглашайтесь оформлять договор, где есть заниженная сумма квадратного метра. И да, возможно, дольщики потеряют часть средств – все-таки часто расчеты могут вестись по средней стоимости жилья в регионе, когда фактически средства, потраченные на квартиру, будут больше.

Также эксперты прогнозируют подорожание квартир на первичном рынке – как раз на фактические 1,2%, которые будут платить застройщики в фонд. При этом те, кто зарегистрировал первый договор до 2017 года, смогут продавать жилье дешевле. Поэтому будьте внимательны и уточняйте у застройщика и в Росреестре, попадает ли ваша новостройка под действия государственного компенсационного фонда.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

конфиденциальнооперативнобесплатно

Задать вопрос

Город

Имя

Телефон

успешно отправлено

Сообщение доставлено

мы перезвоним в течение 5 минут

Задать ещё вопрос

Похожие записи

2 комментария

  • Саша

    То есть если у меня ДДУ 2016 года компенсацию я получить не смогу?
    И ещё вопросец … Что делать если новостройка превратилась в долгострой …? Куда обращаться и можно ли вернуть деньги вложенные в новостройку?

    Ответить
    • Lawyer

      Договора 2016 года не попадают по действие нового порядка. Для решения вопроса о компенсации вам необходимо обращаться к застройщику или страховой компании или арбитражному управляющему. Определение адресата и порядка ваших действий зависит от содержания договора, обстоятельств строительства и ситуации, в которой находится застройщик на данный момент. Рекомендуем обратиться к юристу, желательно объединившись с другими дольщиками. Процесс взыскания компенсации долгий и трудоемкий. Самостоятельно вам будет сложно. Касательно возврата средств – это возможно, как и получение выплат из-за неустойки.

      Ответить

Добавить комментарий

Войти с помощью