Сложные юридические вопросы доступным языком

Москва и область:+7 (499) 938-42-57
Ленинградская область:+7 (812) 467-32-98
Бесплатная горячая линия

Застройщик — банкрот, что делать?

Застройщик - банкрот, что делать дольщику?

Проблема долевого строительства в современной России велика, как никогда. Несмотря на усилия властей, формирование компенсационного фонда, введение обязательного страхования, количество обманутых дольщиков растет. Причем официальная статистика, как обычно, вводит в заблуждение – ведь цифры обманутых это лишь данные из реестра, а сколько тех, кто не может получить деньги из-за разорения девелопера. Давайте разберемся, что делать, если застройщик объявил себя банкротом.

Причины банкротства или чрезмерные обязательства

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

Когда обеспокоенный дольщик приходит к юристу с подозрением на банкротство застройщика, то в первую очередь выясняются статус девелопера и причины его банкротства. Основных причин может быть несколько.

Неумение директора грамотно планировать работу и экономику предприятия Небольшой ЖСК или даже ООО может взять на себя слишком много обязательств. Неумение директора сопоставить все цифры, учесть конкуренцию и высокий риск роста цен на качественные строительные материалы приводят к росту долговых обязательств. Если несколько подрядчиков подадут в суд на застройщика за долги, это может привести к банкротству.
Срыв срока сдачи объекта и споры с дольщиками Если срок сдачи объекта просрочен более, чем на три месяца, для над застройщиком может повиснуть дамоклов меч. Многие директора считают, что указанный в проектной декларации срок сдачи – это абстрактные цифры, которые можно изменить самостоятельно или по дополнительному соглашению с дольщиками. Но если в числе инвесторов долевого строительства есть юридически подкованные люди, то они могут попытаться взыскать с девелопера вложенные средства плюс достаточно высокую неустойку за каждый день просрочки. Суммы исков только за просрочку могут достигать миллионов рублей.
Элементарное мошенничество Нужно признать, что современное законодательство – 214-й федеральный закон, обязанность регистрировать передачу доли в Росреестре, оптимизация баз данных органов контроля – привели к уменьшению количества мошенников на строительном рынке. Но даже при этом застройщик все еще может оказаться банальным мошенником, собрать деньги, использовать их псевдозаконным путем и целенаправленно обанкротиться.
Нарушение земельного законодательства Последние пару лет по стране прокатилась волна судебных процессов о нарушениях застройщиками земельного кодекса. Кто-то не согласует стройку рядом с аэропортом, как это происходит с компанией «Новострой 21 век», кто-то получает разрешение на строительство индивидуального жилого дома, но возводит пятиэтажку. Органы власти подают в суд на застройщика и пытаются привлечь физическое лицо к уголовное ответственности. В это же время происходит и банкротство застройщика.

Как оценить риски банкротства застройщика?

Современное законодательство ужесточает требования к застройщику с каждым годом. Что делать дольщику, чтобы не столкнуться с риском банкротства застройщика? Оценить риски перед вложением средств!

Смотрим на уставной капитал застройщика

Все идет к тому, что возводить жилые новостройки смогут только те компании, уставной капитал которых позволит погасить требования дольщиков и прочих кредиторов. Сейчас узнать размер уставного капитала можно с помощью онлайн-сервиса на сайте налоговой инспекции. Вводим в форму данные ООО, а затем через базу ЕГРЮЛ смотрим на сумму так называемого пассива компании. Эти деньги – как раз то, откуда гасятся требования кредиторов в самом плохом случае. Вывести их из компании директору невозможно.

Количество строек и история застройщика

Стоит проверить, сколько строек ведет застройщик, сколько уже сдал. Если в стадии возведения десяток объектов, а сдан всего один дом – скорее всего что-то в этой истории не так. И даже если строек много – стоит почитать форумы дольщиков с отзывами, возможно, дома сданы с недоделками и к девелоперу много претензий.

Легитимность застройщика

На официальном сайте застройщика, как обязывает его основной закон о долевом строительстве ФЗ-214, должны быть опубликованы как документы о компании, так и проектная документация объекта. Если таковой не имеется, или в нее вносится слишком много изменений (которые также должны быть опубликованы отдельным файлом с указанием изменений) – стоит насторожиться.

Судебная проверка

Судебная система России согласно конституции должна быть открытой. Это позволят оценить риск банкротства той или иной компании. Открываем сайты арбитражного суда и начинаем искать в открытой базе дел документы и исковые заявления на нужную нам компанию. Так можно отследить претензии подрядчиков к застройщику, узнать, нет ли у него претензий по долгам. Там же можно получить информацию об интересе органов власти к девелоперу. На изучение документов из базы суда стоит потратить время – например, в Московской области можно найти застройщиков с хорошей репутаций, но задолжавших подрядным организациями. А это значит, что риск банкротства повышается.

Защита дольщика

Чем защищен дольщик в случае банкротства застройщика?

Жителю России повезло – еще в 2011 году был принят седьмой параграф закона о банкротстве, в котором помимо общей информации о ситуации с банкротами, прописана приоритетное право на получение средств от застройщика дольщиком.

Даже приоритетнее, чем подрядчиками и другими кредиторами. Это подтверждается и многочисленными заявлениями, вплоть до уровня министра строительства и ЖКХ РФ.

Как получить жилье или хотя бы вернуть деньги?

Банкротство девелопера само по себе не страшно. Главное, изучить все необходимые нормативные акты и быть готовым, что процесс это достаточно долгий. Если вы столкнетесь с проблемой застройщика банкрота, то вам предстоит пройти несколько этапов банкротства.

  1. Процесс наблюдения (назначается временный управляющий, который оценивает риски и финансовое состояние должника, а также принимает действия по сохранности имущества. В это же время составляется реестр требований кредиторов и проводится первое собрание кредиторов)
  2. Если надежда есть, то процедура финансового оздоровления
  3. Если надежды нет, то конкурсной производство, а затем уже – ликвидация юрлица.

Что делать дольщику?

Давайте разбираться, что делать дольщику, если застройщик — банкрот.

Обратите внимание, что указанный выше пункт 7 закона о банкротстве, который помогает дольщикам, начинает действовать только после отдельного определения арбитражного суда о том, что рассматривается дело в отношении застройщика. Для этого кредитор должен заявить в суде, что должником значится именно застройщик, а не иная организация. Обычно это происходит еще до выхода в судебные заседания дольщиков, но на всякий случай подобный пункт нужно учитывать.

Еще один спорный, но необходимый момент. К сожалению, законодательство устроено таким образом, что дела о банкротстве рассматриваются в арбитражном суде, который относится к месту регистрации должника-застройщика. Кредитор-дольщик может выйти с инициированием процесс передачи дела в суд по адресу или недостроенного дома, или по месту жительства основной массы требующих денег дольщиков. Но работает это не всегда.

Важно! Если речь идет об отдельном дольщике, то стоит попробовать вернуть деньги в досудебном порядке. Зачастую застройщик может пойти вам навстречу, если не хочет доводить ситуацию до банкротства. Обратиться за возвратом денег и неустойкой вы можете сразу после просрочки даты сдачи дома, указанного в договоре долевого участия. Это намного эффективнее, чем требовать деньги и неустойку с застройщика-банкрота.

Возможности банкротства для дольщиков

Есть несколько способов удовлетворить требования дольщиков в случае банкротства застройщика.

  • Передача кредитору жилого помещения (признания права собственности)
  • Передача денежных средств с расчетного счета или иным способом
  • Передача объекта незавершенного строительства для последующей его достройки

Передача квартиры

Самый лучший вариант для дольщика – это получение квартиры и уже затем судебные тяжбы по взысканию неустойки. Как вернуть неустойку у застройщика-банкрота? Аналогично любому делу о банкротстве, но если квартиры все же была вам передана, то особых преференций и приоритета перед другими кредиторами не ждите. Закон о банкротстве неясно регулирует этот процесс, поэтому как-то прогнозировать результат становится невозможным. Ключевой момент – это выявление размера неустойки только с помощью статьи 395 ГК РФ, в котором прописан ее размер (1/300 от ставки рефинансирования ЦБ).

Принять квартиру в собственность вы сможете только в случае ввода дома в эксплуатацию. Таких ситуаций практически не встречается – в базе данных дел суда можно найти только несколько ситуаций. Если же вы встретились именно с такой ситуацией – нужно как можно быстрее подать в арбитражный суд иск о включении вас в специальный список-реестр с требованиями о передаче жилых помещений. Полную информацию о списке документов можно получить в ст. 201 п.6 закона о банкротстве. И квартиру вы можете получить только в случае, если акт приема передачи будет подписан до банкротства застройщика.

Передача дольщику денег

Наиболее частое желание, с которым встречается юрист по банкротству застройщиков – это требование вернуть деньги. Шанс этого в каждом индивидуальном случае рассматривается отдельно и зависит от состояния застройщика. Но! Если требования получить квартиру являются приоритетными в правилах банкротства, то денежные требования, согласно тому же 201-му закону, попадают только в третью очередь реестра.

По идее законодательства, это не проблема – сначала дольщики получают квартиры, а уже те, кто не хочет жилья, ждут реализации имущества и получают деньги. На практике же это выглядит не так радужно.

Сумма требований будет складываться из денег, которые дольщик заплатил по договору с застройщиком, и суммы так называемого «реального ущерба». Эту сумму суд будет определять, высчитывая разницу между стоимостью жилого помещения на момент расторжения договора, и количеством денег, уплаченных до разрыва этого документа.

Как вернуть неустойку у застройщика-банкрота? Это возможно в случае судебного решения, которое будет принято еще до банкротства юридического лица, в рамках Гражданского кодекса. Алгоритм – подаем в суд на застройщика, не дожидаясь начала процесса банкротства. Получаем решение о неустойке и возврате средств. Далее, в процессе банкротства, через массу судебных заседаний, будет известна реальная сумма, на которую вы можете рассчитывать. Как правило, она меньше ожидаемой.

Объект незавершенного строительства переходит к дольщикам

Как правило, у застройщика, которого банкротят кредиторы, практически нет денег. Можно выручить какие-то средства от продажи имущества и земельного участка. Здесь в дело вступают два пункта закона о банкротстве. С помощью пункта 15.1 можно передать недостроенный объект новому застройщику. А с помощью пункта 10 – группе дольщиков для дальнейшего его строительства.

Самый популярный сейчас пункт спасения обманутых дольщиков у власти. Его плюсы – это возможность создания дольщиками ЖСК или другого специализированного кооператива, который и будет достраивать дом. (здесь подробно о том, как попасть в реестр обманутых дольщиков).

Важно помнить, что в случае создания ЖСК чаще всего дольщикам придется вносить дополнительные денежные средства на достройку дома. И самое главное, на что часто не обращают внимания – в случае, если дольщики решают предъявлять такие требования застройщику, то требования кредиторов перед застройщиком погашаются за счет передачи им недостроя. Иными словами, застройщик уже не будет должен вам передать квартиры, если это было прописано в договоре долевого участия.

Если же из-за каких-то причин передача недостроя невозможна, то требования об этом преобразуются в требования денежные.

Резюме

Если вы попали в ситуацию, когда ваш застройщик банкротится, приготовьтесь к долгим судебным процессом. Не теряя времени подайте в арбитражный суд по месту жительства документы о включении вас в реестр кредиторов. Основные бумаги – это договор с застройщиком (ДДУ, договор о векселях, внесении пая или иные договора) и доказательство оплаты с вашей стороны (акт приема денег, кассовый чек, расписка застройщика или иное).

Как показывает практика, добиться именно от застройщика в случае банкротства квартиры практически невозможно. С денежными средствами тоже обычно проблема – их получает тот, кто попал в первые строчки списка кредиторов. Реальный шанс получить жилье – это договориться с новым застройщиком, который достроит ваш дом, или создать ЖСК. Но процесс это сложный, долгий и затратный.

С принятием поправок к закону 214 о компенсационном фонде для дольщиков ситуация улучшится, но действовать он будет только для новых строек. Тех же, кто уже сейчас ждет жилье, этот фонд не защитит, придется действовать через банкротство.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

конфиденциальнооперативнобесплатно

Задать вопрос

Город

Имя

Телефон

успешно отправлено

Сообщение доставлено

мы перезвоним в течение 5 минут

Задать ещё вопрос

Похожие записи

8 комментариев

  • Павел

    Всем доброго времени суток! Даже не знаю с чего начать, потому-что я в каком то безысходном положении. Когда я работал за границей, я высылал отцу деньги, чтобы он купил в рассрочку комнатную 1 квартиру. Квартиру он нашел, условия продажи и район нам понравились, но только сам дом был еще не достроенный и мы смотрели проект только на бумаге. Строительная компания обещала, закончить постройку летом прошлого года, у меня на руках есть договор, но по каким то причинам они все тянули и тянули а за все это время я уже успел оплатить более 70% общей стоимости квартиры. А сейчас они продают 1 квадратный метр в 3 раза меньше чем я отдавал и есть информация (но не точная) что дом в аресте. Что мне делать? Я до сих пор за границей!

    Ответить
    • Lawyer

      Здравствуйте! Рекомендуем обратиться за частной консультацией к юристу. Дать ответ без изучения документов на покупку жилья: условий договора, лицензий и разрешительных документов застройщиков, проектной документации и прочих бумаг невозможно. Для представления ваших интересов потребуется оформить доверенность или на имя отца, или на имя адвоката, который будет выступать в вашу защиту.

      Ответить
  • Дамир

    Здравствуйте.
    У нашего застройщика большие долги (исполнительных листов дольщиков у судебных приставов на застройщика более чем на 50 млн, кроме того, застройщик в долгах перед подрядными организациями), один из дольщиков подал в арбитраж на банкротство застройщика. В случае признания застройщика банкротом какие шаги необходимо предпринять дольщикам (чьи исполнительные листы находятся у судебных приставов и у кого листы на руках) для того, чтобы взыскать неустойку с застройщика?

    Ответить
    • Lawyer

      Здравствуйте! Вам необходимо будет направить свои требования в арбитражный суд. В рамках арбитражного производства будет определен тип арбитражной процедуры. Не все компании, открывшие дело о банкротстве, таковыми после признаются судом. Иногда возможно восстановить деятельность, выплатить по долгам кредиторам и сохранить работоспособность предприятия. Важно сразу реагировать на обстоятельства, вовремя подавать заявления на включение в реестр, контролировать выбор управляющего, вносить предложения и прочее. Если сумма ваших требований существенна, то рекомендуем обратиться к адвокату. Самостоятельное участие в арбитражном процессе сложно для простого гражданина, так как процесс требует знания всех особенностей и нюансов процесса.

      Ответить
  • Павел

    Застройщика признали банкротом, у которого мы брали в долевом строительстве 1к квартиру. Теперь, получается, он ни за что не отвечает. Как быть тем, у кого вложены деньги в эту фирму?

    Ответить
    • Lawyer

      Пострадавшим кредиторам необходимо связаться с управляющим процессом банкротства. В зависимости от решения суда и обстоятельств дела могут быть назначены разные типы управления. Надо, чтобы претензии пострадавшего вкладчика были занесены в реестр кредиторов. При правильном документальном оформлении реально получить компенсацию. Также возможно, что строительство будет завершать другая компания. В таком случае надо заявить права на имущество. Обратитесь к опытному в арбитражных спорах юристу. Самостоятельно представлять свои интересы будет сложно.

      Ответить
  • Николай

    Правомерны ли действия ЖСК после банкротства застройщика? Представитель застройщика создаёт из нас ЖСК для достройки наших квартир. Как нам получить право собственности нашего недостроенного жилья?

    Ответить
    • Lawyer

      Да, правомерно создание ЖСК. Для получения и последующего оформления права собственности надо, чтобы строение было поставлено на учет в кадастре. Сделать это может застройщик или сам дольщик. Для постановки потребуется технический план. Оформление тех. плана возможно при регистрации документов об объекте: разрешение на эксплуатацию, решение о присвоении адреса, проект застройки.

      Ответить

Добавить комментарий

Войти с помощью