Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?

Причины, по которым владельцы обремененной собственности решаются на реализацию жилища, могут быть разными. По своей сути продажа квартиры купленной в ипотеку отличается от обычной купчей более обширным пакетом документов и кругом заинтересованных лиц. Итак, как же продать квартиру, купленную в ипотеку? Нюансов немало, но самые важные мы рассмотрим в этой статье.

Возможно ли продать квартиру, если она в ипотеке?

Приняли решение продавать квартиру, но сомневаетесь возможно ли ее продать пока она находится в ипотеке? Попробуем разобраться в тонкостях вопроса. Процедура может инициироваться как заемщиком, так и банковским учреждением. Существует три наиболее распространенных способа, благодаря которым возможна продажа квартиры находящейся в ипотеке:

• реализация жилища с согласия банка по инициативе собственника;
• продажа без согласия кредитора;
• продажа квартиры займодателем.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке?

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке, разберем на каждом этапе отдельно по порядку.

Реализация жилища с согласия банка

Если, например, заемщик чувствует, что не в силах выплачивать ежемесячные кредитные взносы или наоборот им присмотрено жилище получше, он вправе обратиться к банку с просьбой разрешить реализовать обремененную недвижимость.

После получения согласия, должник самостоятельно подыскивает клиентов, оговаривает с ними все существенные моменты. А банку лишь остается одобрить договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой. Кстати, данный документ должен содержать положения о том, какую сумму покупатель обязывается перевести на счет кредитора в счет погашения задолженности и в какие сроки.

После получения финсредств кредитор снимает обременение, и покупатель может осуществить госрегистрацию права собственности.

При несогласии займодателя с проектом договора, он вправе ветировать сделку. И заемщик вынужден либо реализовать предложения банка или искать нового покупателя.

Когда клиенту понравился вариант, но средств не хватает, возможна продажа ипотечной квартиры в ипотеку. То есть, часть существующей ипотеки продавца погасится новой ипотекой покупателя. Если условия действующего ипотечного соглашения нравятся потенциальному собственнику квартиры, то при согласии кредитной организации, в документ вносятся изменения относительно замены заемщика.

Продажа без согласия банка

Продажа квартиры после выплаты ипотеки не отличается от обычной сделки. В согласии кредитора продавец уже не нуждается.

А вот что делать, если банк не разрешает реализовывать залоговую недвижимость? Юристы уверяют, что можно продать объект и без уведомления займодателя. Как? Очень просто.

1. С потенциальным покупателям изначально подписывается предварительное соглашение о погашении банковского кредита, взятого владельцем квартиры. Это расценивается как авансовый платеж.
2. Затем банк снимает обременение, а стороны подписывают полноценную купчую, в которой упоминается сумма, внесенная кредитору покупателем. Документом определяется и сумма, которую должен получить собственник залоговой недвижимости.

Можно подписать договор купли продажи квартиры находящейся в ипотеке и без предварительного соглашения. Однако в этом случае необходимо детально прописать все действия сторон и сроки выполнения договоренностей.

Разберем пример такой ситуации. Вам осталось выплатить по кредиту 2 000 000 рублей. Рыночная стоимость квартиры составляет 3 000 000. Соответственно при взаимной договоренности с покупателем тот подписывает предварительное соглашение об оплате кредита на сумму 2 000 000 рублей + отдельно составлять договор купли-продажи на соответствующую сумму.

Продажа квартиры банком

Если заемщик накопил большую задолженность, отказывается от дальнейшего погашения взятого займа, банк вправе самостоятельно искать покупателя на проблемную недвижимость. Он же и снимает обременение после внесения новым собственником необходимой суммы.

С этих денег помимо кредита погашаются затраты кредитора по организации продажи. Остаток финсредств перечисляются на счет заемщика. Если последнему покажется, что стоимость квартиры занижена, он вправе обжаловать сделку в суде.

Процедура продажи ипотечной квартиры пошагово

Продажа квартиры в ипотеке – процедура нестандартная, но тем не менее не особенно сложная. Основная сложность будет скорее заключается или в нахождении покупателя, который будет согласен на подобную сделку или получить соответствующее разрешение от банка. Классический ее вариант состоит их таких этапов:

• решение о реализации;
• письменное уведомление кредитора заемщика (или наоборот) о принятом решении;
• поиск клиентов;
• составление договора;
• подписание договора;
• выплата задолженности банку;
• снятие обременения;
• госрегистрация собственности новым владельцем.

Условия продажи квартиры в ипотеке четко контролируются кредитором. В случае несогласия он вправе требовать внести нужные ему изменения.

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой

Сделка купля продажа квартиры с обременением ипотекой регулируется договором. В бумаге отображаются следующие сведения:

• дата составления, место;
• информация о сторонах, кредиторе;
• условия произведения выплат;
• момент снятия обременения;
• положения о процедуре решения споров;
• реквизиты сторон.

Образец договора купли-продажи ипотечной квартиры Вы можете скачать здесь — Договор купли продажи ипотечной квартиры

Покупателю следует относиться с настороженностью к продавцам, у которых есть маленькие дети. Ведь велика вероятность, что для приобретения жилища помимо ипотечного кредита привлекались еще и финсредства материнского капитала. В связи с чем, малышам должны выделятся доли в квартире.

Игнорирование данного требования может повлечь за собой неприятности в дальнейшем. Поскольку, даже спустя многие годы выросшие дети могут подать в суд о выделении им обязательной части в квартире, которая приобреталась за средства маткапитала. Как показывает судебная практика, суды склонны удовлетворять такие исковые требования.
Чтобы не допустить подобное развитие ситуации, необходимо требовать справку о составе семьи продавца и жильцах, которые проживали с 2006 года (с этого времени начал действовать закон о маткапитале).