Сложные юридические вопросы доступным языком

Москва и область+7 (499) 110-88-93
Санкт-Петербург и область+7 (812) 627-17-93
Москва, улица Наметкина 15

Что такое долевое строительство квартир?

Что такое долевое строительство квартир

Сейчас обзавестись жильем в новостройке можно массой разных способов. Некоторые из них вполне рискоустойчивые, другие же наоборот, вовсе незаконные. В целом законодатель сейчас пропагандирует только один вариант, предусмотренный ФЗ-214. Изучив его, можно пытаться разбираться в том, что такое долевое строительство. Рассказываем подробности, поясняем отличия от механизма ЖСК и предлагаем ознакомиться с образцом договора.

Что такое долевое строительство

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

Прежде чем приобретать квартиру в доме, который еще не сдан, нужно внимательно изучить законодательство. Иначе можно стать одним из десятков тысяч обманутых дольщиков – иначе говоря теми, кто заплатили деньги за жилье, но не могут дождаться его годами и даже десятилетиями. Причем проблема эта максимально актуально, ведь такие дома появляются и сейчас – например, в Саратове сейчас на грани признания проблемными находятся целых 11 новостроек.

В первую очередь нас интересует ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».  Это как раз тот закон, который регулирует механизм возведения новостроек девелопером за счет так называемых инвесторов, или проще – дольщиков. Именно в 214 фз можно уточнить все об участии в долевом строительстве.

Что такое долевое строительство с точки зрения законодателя?

Как обычно, закон дает довольно витиеватое определение. Это отношения, в которых девелоперы привлекают деньги физических и юридических лиц для строительства многоквартирных домов. Причем привлечение это может быть только в трех вариантах оснований:

На основании ДДУ – расшифровка — договора долевого участия Это определенный документ, форма которого законодателем точно не определена. Но в статье 4 ФЗ-214 есть масса условий, которые должно соблюдаться, чтобы договор можно было назвать именно ДДУ.
Путем выпуска эмитентом облигаций – жилищных сертификатов В этой ситуации законодатель разрешает продавать сертификаты только в том случае, если организация, их выпускающая, соблюла особые требования к земельных участкам и разрешениям на строительство. Юридически – ценная бумага. Фактически – уже неиспользуемая схема продажи.
ЖСК и ЖНК Это жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Их деятельность регулируется отдельным законом ФЗ-215

Застройщик в любой их этих схем – это юридическое лицо, которое является либо собственником, либо арендатором земельного участка, на котором разрешено построить многоквартирное жилье. Дольщик – это инвестор, который фактически платит застройщику за право в дальнейшем получить от него квартиру.

Процесс долевого участия

Чтобы проще было понять, что такое долевое строительство, нужно разобраться в алгоритме этих правоотношений:

  • Девелопер-застройщик берет в аренду или покупает землю, получает на нее всю нужную документацию с подтверждением прав. Земля обязательно должна быть обозначена в генплане региона как участок под жилищное строительство.
  • Получает разрешение на строительство, оформляет все нужные документы в администрации города и министерстве строительства региона
  • Заключает договор долевого участия в строительстве, выплачивает необходимую сумму в компенсационный фонд
  • Получает от дольщиков средства за определенные квартиры и параллельно строит сами квартиры
  • После постройки передает дом в собственность дольщикам

Как приобрести квартиру через долевое строительство

Мы определились, что 214 фз об участии в долевом строительстве фактически предлагает две легитимные схемы покупки недвижимости. Это договор долевого участия и договор с ЖСК. Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень неоднократно говорил, что наиболее защищены граждане, которые приобрели жилье по договору ДДУ. Для того, чтобы понять «почему?», нужно знать особенности обоих видов договоров.

Через ЖСК

ЖСК – это сообщество людей, которое создано для строительства и управления многоквартирным домом. Люди вступают в кооператив, устраивают собрания и фактически самостоятельно управляют строительством, нанимая генподрядчиков. Соответственно, вся ответственность также равномерно распределяется на членов ЖСК, или, как их грамотно называть, пайщиков.

Регистрация права собственности на вашу квартиру производится не на основании договора – регистрационные органы могут его и не видеть или же просто не будут внимательно проверять законность любого из пунктов. Основания для права собственности – это справка, подписанная председателем ЖСК о том, что вы выплатили всю сумму за свое будущее жилье.

Плюсы и минусы системы ЖСК

Договор ЖСК несет за собой несколько преимуществ:

  • Можно вносить сумму за новую квартиру достаточно длительный срок, разными платежами – если удастся договориться с собранием кооператива
  • Намного меньше дополнительных сборов, по сравнению с ДДУ
  • Юридически пайщик принимает собрание в строительстве дома, может вносить предложения по изменению этажности, проекта планировки самого дома и прилегающей территории
  • В будущем управлять домом будет не управляющая компания или ТСЖ, а тот же ЖСК – можно заранее предусмотреть платежи и в итоге сумма за коммунальные услуги будет меньше – если получится все сделать как надо

Со всеми плюсами система ЖСК имеет несколько кардинальных минусов, из-за которых можно стать обманутым дольщиком

  • В отличии от ДДУ не предусмотрен компенсационный фонд – т.е. в случае, если ЖСК станет банкротом, государство не выделит деньги на достройку многоэтажки из специально сформированного фонда
  • Государственная поддержка последние 10 лет с точки зрения законодательства оказывается именно схеме покупки через ДДУ — 214 фз об участии в долевом строительстве меняется практически каждый год, в сторону более спокойного и уверенного положения покупателя-дольщика
  • Члены ЖСК являются застройщиками и в случае каких-то ошибок штрафы получает именно ЖСК
  • И самое главное – сумма за строительство квартиры, которую вы приобрели, не закреплена. То есть фактически при увеличении цены строительства – подорожал кирпич, много штрафов, инфляция или другой повод – увеличивается и цена квартиры. Поэтому пайщики ЖСК нередко вынуждены вносить дополнительные суммы за свое будущее жилье.

Риски стать обманутым дольщиком, купив квартиру через договор ЖСК, очень высоки. Так как отсутствие регистрации договора в Росреестре не исключает двойные продажи квартир!

Что такое долевое строительство через ЖСК

Через договор долевого участия

Давайте разберемся, что такое ДДУ. По сути это договор, согласно которому застройщик обязуется передать вас квартиру в построенном доме. При этом срок строительства, отличительные черты квартиры регулируются обязательными пунктами, предусмотренными 214-ФЗ. Также этот договор обязательно проходит проверку по всей базе Росреестра, поэтому продажа одной квартиры разным дольщикам – читай, мошенничество – исключено.

Если схема покупки квартиры проходит через договор долевого участия – двойные продажи квартир исключены!

Нужно понимать, что указанный в договоре срок сдачи дома – это не срок передачи квартиры. Поэтому убедитесь, что вы верно все прописали в бумагах с девелопером. От даты, указанной в договоре, застройщик может тянуть еще два месяца – это так называемый страховой срок, который в судебной практике обычно учитывается вне права требования неустойки.

Плюсы и минусы ДДУ

Есть несколько основных плюсов, которые стоит учитывать, разбираясь в нюансах договоров долевого участия. Зато именно они кардинально защищают дольщика, в отличии от других схем покупки.

  • Участие в компенсационном фонде долевого строительства. Подробнее об этом читайте ниже
  • Регистрация договора в Росреестре, что исключает продажу одной и той же квартиры в долевом строительстве. Именно по этому причине рекомендуется выбирать долевое строительство через ДДУ, а не через ЖСК.
  • В доме без вашего ведома не появятся различные пристройки – начиная от простых магазинов и заканчивая многоярусной стоянкой. В случае с ЖСК это вполне реальные практики
  • Также дом не будет расти в этажах
  • Вы не будете оплачивать различные штрафы ЖСК, да и в целом цена договора утверждена окончательно
  • Схема расторжения договора утверждена федеральным законом, а не внутренними правилами ЖСК, исключены любые пени и штрафы с дольщика
  • Вся разрешительная информация является прозрачной, прописывается в договоре
  • Есть гарантии не только на сам дом, но и на вашу квартиру, причем также есть понятный алгоритм приемки жилья с подписанием акта.

Минусы:

  • Большая цена за квартиру за счет множества сборов с застройщиков и требований к их уставному капиталу
  • Отсутствие гибкости в строительстве дома. Там где ЖСК в случае проблем спокойно увеличит этажность и, соответственно, количество квартир на продажу, девелопер по ДДУ вынужден регистрировать массу бумажной волокиты и заручаться согласием на изменение проекта у каждого дольщика

Подробнее об отличиях ЖСК и ДДУ можно прочитать в нашей статье «Особенности ДДУ и ЖСК».

Как приобрести квартиру в ДДУ

Чтобы понять основную специфику механизма, следует знать, как расшифровывается дду – это договор долевого участия в строительстве. Ключевое – не договор купли-продажи, а именно долевого участия. В этой ситуации вы приобретаете не материальный объект, а ПРАВО на требование материального объекта, или квартиры.

Что нужно проверить

Основной пункт, содержащийся в любом ДДУ – это предмет договора. В нашем случае это обязанность девелопера в оговоренный срок и за оговоренную сумму передать дольщику квартиру. Регулируется предмет договора статьей №4 ФЗ-214.

В договоре обязательно должны быть:

  • Срок передачи квартиры
  • Срок ввода дома
  • Срок уплаты цены
  • Гарантийные сроки и обязательства

Нужно проверить, когда был зарегистрирован первый договор долевого участия в новостройке, где вы собираетесь приобретать квартиру.

  • Если это произошло до 1 января 2017 года, то проверяйте наличие страхования у дома – это договор со страховой компанией, которая будет за счет страховой суммы возводить дом в случае проблем у девелопера
  • Если произошло после 1 января 2017 года – то вступают в силу изменения 2017 года, связанные с компенсационным фондом. Дом в случае проблем будут достраивать за счет взносов застройщиков в этот формируемый государством фонд.

Также необходимо проверить, насколько полно застройщик раскрывает информацию о своей деятельности и о самой новостройке:

  • Нужно узнать о самом юридическом лице – кто директор, когда зарегистрирована, не имеет ли проблем с законом. Первые два пункта раскрывает сам девелопер. Последний пункт проверяется поиском по СМИ и базе Арбитражного суда.
  • Застройщик обязан раскрыть данные по разрешению на долевое строительство – кем оно выдано, сколько длится. Вы можете уточнить в органе, выдавшем разрешение, правомочность действий девелопера – обычно это администрация города, в котором ведется строительство. За редким исключением – министерство строительство региона, точнее, отдел жилищного строительства в нем.
  • Нужно изучить проектную декларацию и все изменения в ней, которые публикуются каждые три месяца, которые ведется стройка

Предлагаем ознакомиться с договором долевого участия и внимательно изучить его (скачать образец)

Как зарегистрировать ДДУ

Процесс регистрации договора достаточно прост. Вам нужно подписать договор в офисе застройщика и отправиться либо в Росреестр вашего региона, либо в ближайший многофункциональный центр деловых государственных услуг, разницы нет. Обычно место предлагает застройщик.

Дольщик предоставляет на регистрацию следующие документы:

  • Ваш договор участия с долевом строительстве
  • Все приложения, если таковые имеются
  • Отдельная бумага с описанием вашего объекта недвижимости с явно прописанными отличительными особенностями квартиры – этаж, площадь, количество комнат, подробный план с площадью каждого помещения.
  • Если есть супруг или супруга – то нотариально заверенное согласие на заключение договора (будет стоить около 1 тыс. рублей в зависимости от нотариальной конторы)
  • Паспорт
  • Чек на оплату пошлины. Здесь подробно о том, как вернуть деньги за госпошлину при необходимости.

Сумма за пошлину можно узнать в самом управлении Росреестра или у сотрудников МФЦ. Она регулируется п.1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ – на момент написания статьи эта сумма равнялась 350 рублей.

Подробнее о процессе регистрации договора участия в долевом строительстве можно прочитать в ст. 48 ФЗ-214.

Вы не обязаны платить за квартиру по ДДУ до того, как она пройдет регистрацию в Росреестре. Если же заплатите, а документы вернут, могут возникнуть проблемы с возвратом средств!

Ипотека

Для тех, кто собирается участвовать в долевом строительстве с помощью ипотечного займа, есть хорошие новости. Статья №5 ФЗ «Об ипотеке» регламентирует право на участие дольщика в ипотечном процессе с помощью залога и разрешает использовать для этого не только недвижимости, но и право требования недвижимости. Проще говоря, для покупки квартиры через ДДУ вам не нужен другой объект недвижимости, чтобы сделать на него залог. Достаточно только будущей квартиры в новостройке.

В ситуации с ипотекой вы просто заключаете еще один договор с банком и подаете на регистрацию не только ДДУ, но и банковские требования по залогу, и ваше право будет в залоге до полной выплаты цены в договорах.

Как купить пай в ЖСК

Если вы все-таки решили участвовать в долевом строительстве через покупку пая в ЖСК, учитывайте следующие ваши обязанности:

  • Вам придется взять на себя функцию своевременного внесения платежей за коммунальные услуги, а также за затраты, в которых нуждается кооператив – последняя сумма делится между всеми пайщиками
  • В зависимости от договора, на вас могут возложить обязанность строгого посещения собраний ЖСК

Алгоритм покупки

Если даже это не отпугивает, то придется следовать следующему алгоритму:

  • Вы выбираете квартиру в нужном доме, посетив офис продаж ЖСК
  • Запросите их договор – помните, что договор с ЖСК заключается согласно предложениям обоих сторон, поэтому если вас не устраивает какой-то пункт, вы вполне можете предложить изменить его
  • Ознакомьтесь с разрешительной документацией, уточните планируемые сроки ввода новостройки в эксплуатацию
  • Обязательно проверьте, есть ли отличительные признаки вашей квартиры в договоре – это должна быть площадь, этаж, прочие особенности – наличие стен, огороженного санузла и прочее.
  • Узнайте, не является ли ЖСК банкротом

Помните, что вы заключаете два договора. Первый – на покупку пая. Второй – на вступление в кооператив. И договор на вступление в ЖСК обычно платный, это еще 1-5% от стоимости вашей будущей квартиры.

Как составить договор с ЖСК

Особенность этого механизма долевого строительства в том, что точных требований к договору на покупку пая нет. Можно лишь предложить ознакомиться с примером заполненного договора (скачать образец) и дать несколько советов:

  • Помните, что внесение паевого взноса не означает, что вы уже заключили договор. Контролируйте эти процессы, обязательно получить как подписанную председателем расписку о вступлении в ЖСК, так и подписанный договор на квартиру.
  • Вам обязательно нужна расписка о том, что вы являетесь пайщиком – причем в заверенном виде, так что готовьтесь к еще одному виду дополнительных расходов у нотариуса. Сумма разнится в зависимости от конторы, но в среднем не больше 1 тыс. рублей.
  • Требуйте зафиксировать стоимость строительства вашей квартиры в договоре. Должен быть пункт, что стоимость квадратного метра может быть повышена только на собрании. Убедитесь, что схема организации собрания и алгоритм его решения (кворум, голосование) прозрачны.
  • Во время строительства будущий дом потребляет довольно много коммунальных ресурсов. Вы должно убедиться, что в договоре прописана информация об этом и вы во время сдачи дома не столкнетесь с проблемой дополнительных взносов
  • Вам нужно знать, на каких условиях вы можете выйти из кооператива, возвращаются ли ваши деньги в случае ухода и на каких условиях.

Грамотно изучайте документацию, суд не примет во внимание довод о том, что вы не были в курсе о каких-то пунктах договора.

Что изменилось в долевом строительстве в 2017 году

Законодатель, как уже говорилось ранее, косвенно и через прямую речь чиновников явно пропагандирует участие в долевом строительстве через договора ДУ. Это подтверждают и активные изменения 214ФЗ.

Так, в 2017 году закон поменялся в части:

  • Увеличения размера уставного капитала для организации, которая хочет регистрировать ДДУ и участвовать в долевом строительстве, привлекая средства инвесторов-физических лиц.
  • Условий самого ДДУ
  • Требований к разработке проектных декларация в части их прозрачности для гражданина
  • Процесса регистрации самих ДДУ

Создание фонда

Проблема обманутых дольщиков в долевом строительстве в будущем возникнуть не должна, утверждает законодатель. Это планируется решить с помощью особо фонда, в который будет отчисляться один процент от каждой квартиры, проданной с помощью ДДУ.

Деньги будут направляться на окончание строительства тех домов, в которых застройщик начал разоряться и не имеет возможности выполнить обязательства перед дольщиками.

Уставной капитал

Теперь сумма уставного капитала варьируется в зависимости от площадь строительства.

  • Если застройщик планирует возвести здание площадью до 1,5 тыс. кв. метров, то ему нужно занести в капитал 2,5 млн рублей
  • Если застройка меньше 2,5 тыс. метров, а это минимальная площадь, с которой сейчас начинаются жилые дома хотя бы на 5 этажей – нужны 4 млн рублей уставного капитала
  • Новостройка в десять этажей или до 10 тыс. квадратов – 10 млн рублей
  • Для огромных комплексов размером не более 500 тыс. метров (актуально для крупных региональных центров, Санкт-Петербурга и Москвы) – нужно минимум 800 млн рублей, замороженных в капитале

Реестр

Еще одно значимое нововведение – это особый Единый реестр застройщиков страны. Пока что он формируется, официальный сайт реестра еще не открыт. Известно, что там будут систематизированы все данные, которые могут пригодиться для изучения юридического лица на предмет его потенциальной добросовестности в организации долевого строительства.

Прочие изменения

  • Теперь в договоре между застройщиком и дольщиком будет указываться размер неустойки, который будет выплачиваться, если девелопер вздумаем просрочить срок сдачи дома в эксплуатацию. Это 1% от стоимости цены договора. Но с оговоркой – будет даваться период на исправление ситуации, скорее всего около 2 месяцев сверху.
  • Есть застройщик построил квартиру, а она меньше или больше запланированной на 5% и больше, то можно расторгнуть договор долевого участия без суда и взять с девелопера неустойку за пользование денежными средствами. В ином случае это придется делать через суд
  • Теперь в договоре обязательно указывать не только этаж, на котором расположена квартиру, но и визуально демонстрировать место расположения на самом этаже

Изменения в долевом строительстве с одной стороны увеличивают стоимость конечного жилья за счет дополнительных государственных взносов в придачу к уже имеющимся расходом. Но при этом защищают интересы дольщиков на любом из уровней взаимодействия с застройщиком. Выбор схемы долевого строительства остается за вами.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

конфиденциальнооперативнобесплатно

Задать вопрос

Город

Имя

Телефон

успешно отправлено

Сообщение доставлено

мы перезвоним в течение 5 минут

Задать ещё вопрос

Похожие записи

нет комментариев

Добавить комментарий

Войти с помощью