Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС?

Законодательство РФ в отношении землепользования четко разграничивает разные категории земельных наделов и вид деятельности, которую на них можно вести. Выделяется только две категории участков под застройку: сельхозназначения и градостроительства.

Но для ведения строительства дома на сельскохозяйственных землях необходимо соблюдение условий, отраженных в отдельной статье «Можно ли построить дом на земле сельхозназначения». Альтернативный вариант – изменить категорию. Как перевести землю сельхозназначения в ИЖС пойдет речь далее.

Чем отличается ИЖС от сельского хозяйствования

Чтобы понимать цели и задачи смены категории нужно определить, чем отличается земля сельхозназначения от ИЖС.

Особенности ИЖС

С правовой точки зрения ИЖС – это возведение дома с последующим правом регистрации места проживания в нем, включая присвоение адреса.

Право построить жилой дом предоставляется на те категории, которые согласно Классификатору ВРИ имеют такой вид использования, как строительство жилого сооружения. На участках категорий 1.1 – 1.18 (сельскохозяйственные наделы) строить капитальный жилой дом нельзя, за редким исключением.

Использование участка сельхозназначения под ИЖС

Использование участка сельхозназначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ, а также при получении разрешительных документов от местной администрации. Но оба варианта не подходят под долгосрочные перспективы, особенно, если собственник не планирует заниматься сельским хозяйством на территории. В случае не использования участка по целевому назначению в течение трех лет, его могут обратно вернуть в муниципальное владение, и расположенный на его территории дом не будет препятствием.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет, что снижает затраты. Но если после смены категории дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив возрастет вдвое.

Категории 2.1 и 2.2 допускают индивидуальное строительство одновременно с ведением дачного или подсобного хозяйствования, но с рядом оговорок. Однако участки в рамках населенного пункта более обустроены, имеется централизованная газификация, водоснабжение, расчищаются подъездные дороги и прочие блага. Поэтому если в планах долгосрочное проживание в доме, расположенном изначально вне черты населенного пункта, рекомендуем изучить порядок того, как оформить земли сельхозназначения в ИЖС и перевести надел.

Законодательная база – можно или нет?

Правовое регулирование вопроса, можно ли землю сельхозназначения перевести в ИСЖ, возложено на ЗК РФ и Закон № 172-ФЗ. Указанный законодательный акт допускает перевод земель в другие категории, но с соблюдением процедуры и принципов. Так особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в другие ВРИ:

• доказывание нецелесообразности сохранения статуса земли сельхозназначения;
• длительность процедуры;
• высокий риск отказа;
• достаточно высокая стоимость;
• включение земли в состав населенного пункта.

Риски отказа сопряжены тем, что, если надел выводится из состава сельскохозяйственных земель, то он должен быть включен в состав градостроительных, а это невозможно, если он находится в окружении других участков, относящихся к землям сельхозназначения. Итого, смена возможна, но процедура достаточно длительная и сложная.

Порядок и сроки переоформления земли под ИЖС

Как отмечалось инструкцию того, как переоформить землю из сельхозназначения в ИЖС, регламентирует Закон № 172-ФЗ, принятый в 2004 году, имеющий ряд поправок. Для совершения операции необходимо подать ходатайство с прошением совершить перевод сельскохозяйственных земель в ИЖС. Кроме ходатайства подаются еще бумаги, подтверждающие владение участком, его кадастровую стоимость и обоснование необходимости совершить перевод. Единственно верная причина, мотивирующая сменить категорию – невозможность дальнейшего целевого использования. Разумеется, этот факт необходимо подтвердить документально.

Подается ходатайство в специальный орган при местной администрации либо исполнительный орган РФ. Срок рассмотрения обращения зависит от получателя. Если направляется запрос в местную администрацию, то 2 месяца, если в централизованную – 3 месяца. Резолютивный документ – акт о переводе или акт об отказе в переводе. Для отправки ответа у государственного или местного органа есть 14 дней. Отказ, который заявитель посчитает необоснованным, можно оспорить.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС невозможен (ст. 4 Закона №172-ФЗ), если:

1. Установлен запрет на смену целевого использования конкретного участка.
2. По результатам экспертизы данное действие является нецелесообразным.
3. Невозможность провести изменение вследствие территориального расположения надела, на базе планировки территории либо основываясь на землеустроительной документации.

Не рассматриваются ходатайства, составленные не по форме, с нарушением требований, либо, если отсутствуют прилагаемые к обращению обязательные документы.

В случае вынесения положительной резолюции, акт направляется государственному регистратору, для внесения данных в реестр. Срок для этого – 5 дней. Для совершения регистрации и уведомления собственника у регистратора есть семь дней. Порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС определяет, что смена целевого использования официально утверждается с даты внесения данных в реестр. Дополнительно изменять какие-либо правоустанавливающие документы собственнику не нужно.

Документы для обращения

Конкретный перечень обязательных бумаг, которые надо подать для принятия решения о смене целевого использования конкретного участка, отражен в ст. 2 Закона № 172-ФЗ, регламентирующим, как перевести землю сельхозназначения в ИЖС. Заявителем предоставляется:

• ходатайство;
• кадастровая выписка;
• копия паспорта;
• копии учредительных бумаг для юридического лица;
• копии паспорта и доверенность на представителя;
• выписка из реестра прав на недвижимость;
• согласие владельца;
• результат экологической экспертизы (если необходимо).

Образец ходатайства о переводе земель сельскохозяйственного назначения можно скачать по ссылке. Все бумаги, подаваемые в копии, должны быть удостоверены надлежащим способом.

Стоимость перевода

Сельскохозяйственные земли в РФ имеют наибольшую кадастровую стоимость, а все налоги и сборы на участки, рассчитываются как раз на основании кадастровой стоимости. Поэтому смена переоформление земли сельхозназначения в ИЖС снизит доход в бюджет с конкретного участка, что нецелесообразно с точки зрения наполнения бюджета. Намного эффективней проводить смену или дополнительное разрешение ВРИ, без изменения категории. Однако с точки зрения владельца, не намеренного заниматься сельскохозяйственной деятельность, выгодней провести смену категории.

Стоимость перевода земель сельскохозяйственного назначения состоит из:

• компенсации в размере 30% от кадастровой цены;
• расходы на проведение экологической экспертизы;
• стоимость подготовки проектной документации;
• стоимость оплаты регистрационных услуг;
• расходы на получение справок и выписок.

Также на цену оказывает влияние размер участка и расходы, связанные с подготовкой ходатайства, обоснования целесообразности смены категории. В каждом случае владелец рассчитывает индивидуально выгодность для себя смены категории из сельскохозяйственных наделов в участок под ИЖС.