Что делать, если арендодатель удерживает имущество арендатора, имеет ли он вообще на это право?

Заключение сделки между арендодателем и арендатором или кредитором и заемщиком – это всегда риск, в первую очередь для тех лиц, которые предоставляют в пользование собственность или свои деньги. В российской практике до сих пор не редкость, когда граждане нарушают условия достигнутого соглашения, игнорируя обязательство по выплате положенных сумм. Чтобы добиться справедливости, потерпевшие вынуждены отстаивать собственную позицию в суде, доказывая виновность должника и необходимость в реализации взыскательных мероприятий. Однако существует немало инструментов, с помощью которых можно стимулировать нарушителя к исправлению ситуации. Один из них – это удержание имущества арендатора, которое проводится при соблюдении требований ГК РФ. Помимо самой процедуры, арендодателю важно понимать нюансы ее реализации: составление акта, уведомление должника, продажа вещей – все это позволит избежать ненужных проблем.

Что такое удержание имущества?

Удержание собственности гражданина является одним из действенных инструментов воздействия кредитора на плательщика, не выполняющего условия заключенного соглашения. Также данный метод актуален в случае с арендным договором, если арендатор не соблюдает утвержденные сроки внесения оплаты за использование недвижимости. Реализация удержания имущества может быть осуществлена исключительно при строгом следовании регламенту, так как в противном случае действия взыскателя могут рассматриваться как незаконный захват чужой собственности, что предполагает уголовную ответственность.

Условия и основания для законного удержания имущества арендатора

В соответствии со ст.359 Гражданского кодекса РФ кредитор, у которого находится имущество должника, может воспользоваться законной возможностью удерживать собственность нарушителя до тех пор, пока не будут исполнены все обязательства, предписанные договором.

Важно! Участники соглашения вправе самостоятельно определять необходимость в данном варианте на стадии заключения сделки. То есть при достижении компромисса они могут отразить в договоре пункт, в соответствии с которым производить удержание недопустимо вне зависимости от обстоятельств.

Дополнительно право на совершение конкретных действий определено в письме Президиума ВАС РФ №66 от 2002 года. Так, арендодатель удерживает имущество арендатора после истечения сроков действия соглашения, если последний отказывается вносить плату за предоставленное помещение.

Что примечательно, удержание может быть реализовано только с учетом отдельных обстоятельств. К примеру, допустимо проведение процедуры, если стоимость объекта соразмерна с величиной задолженности.

Соразмерность при удержании

Удержание арендодателем имущества арендатора при задолженности подразумевает стимулирование должника на внесение обязательных платежей в качестве погашения суммы долга. Если же нарушитель отказывается выполнять условия договора, то его собственность подлежит реализации. Поэтому закон прямо устанавливает необходимость обеспечения соразмерности стоимости удержанного имущества и возникшей задолженности. При игнорировании данной нормы арендодатель в дальнейшем может быть привлечен к уголовной ответственности по факту мошенничества.

Как правильно производится удержание?

Для проведения удержания собственности должника в первую очередь потребуется убедиться, что в соглашении отсутствует пункт, препятствующий совершению соответствующих действий. Помимо прочего, при проведении процедуры арендодателем должны быть соблюдены следующие условия:

• истек срок действия соглашения;
• составлена опись имущества или акт удержание;
• арендатор в установленном порядке уведомлен об инициации взыскательных мер;
• имеются два свидетеля, которые должны подписать составленный документ.

Опись или акт в дальнейшем направляется должнику с использованием услуг почтовой связи заказной корреспонденцией. Сделать это необходимо в течение трех дней после проведения удержания.

Важно! Арендодатель вправе перевезти вещи арендатора на новое место хранения, но с обязательным уведомлением нарушителя.

Когда удержание не применяется?

Вне зависимости от статуса участников соглашения, будь то физические или юридические лица, индивидуальные предприниматели или государственные учреждения, в любом случае взыскателю необходимо учитывать возложенные законодательством ограничения на выполнение удержания. Так, по принятым нормам, данная процедура не может быть реализована в следующих случаях:

Следование установленному регламенту – первоочередное правило для любой ситуации. Ведь при его несоблюдении вся взыскательная деятельность, даже при наличии достаточных оснований, может быть признана уполномоченными ведомствами нелегальной. В этом случае уже арендодатель подвергается штрафным санкциям, а не должник, нарушивший условия соглашения.

Какие действия могут быть произведены с удерживаемым имуществом?

После законной реализации процедуры удержания имущество должника может быть перевезено на другое место арендодателем, если по старому адресу хранение вещей является затруднительным.

В дальнейшем взыскатель и должник должны достичь компромисса по выплате причитающихся средств. Если же в течение установленного срока нарушитель не идет на соглашение, игнорируя обязательство по оплате долга, то арендодатель получает право на реализацию еще одного действия – продажу удержанного имущества. Причем сделать это можно исключительно на публичных торгах с полным соблюдением порядка, установленным законодательством. Если после проведения торгов и погашения долга остались средства, они должны быть возвращены арендатору.

Как защититься?

Обеспечить защиту собственных интересов – это вполне обоснованная обязанность каждого адекватного гражданина. К примеру, если арендодатель не произведет необходимые действия для поддержания законности удержания, в дальнейшем реализованные взыскательные мероприятия могут быть признаны самоуправством, что предполагает привлечение к ответственности и назначение следующих наказаний:

• штрафная мера в размере 80 тысяч рублей;
• обязательные работы сроком до 480 часов;
• исправительные работы сроком до 2 лет;
• лишение свободы сроком до 6 месяцев.

Если самоуправство произошло с совершением насильственных действий или же с применением угроз на их исполнение, наказание будет более жестким:

• принудительные работы сроком до 5 лет;
• лишение свободы до 5 лет;
• арест до 6 месяцев.

Поэтому во избежание неприятных последствий каждому участнику соглашения стоит уточнить, как защититься от удержания имущества или от признания данной процедуры незаконной.

Арендатору

Защититься от взыскательных процедур достаточно просто – нужно лишь соблюдать установленные соглашением условия. К сожалению, данный подход используют не все граждане, предпочитая иные варианты обеспечения своих интересов. Поэтому при заключении сделки они должны уточнить в договоре пункт, по которому арендодатель не вправе реализовать процедуру по удержанию имущества при наступлении ситуации с неоплатой суммы аренды.

Если подобная позиция будет отражена в документе, при рассмотрении дела в суде арендатор может избежать взыскательных мероприятий, документально подтвердив финансовые затруднения, которые наступили по уважительным причинам, и факт регулярности внесения платежей в прошлом до возникновения проблем с доходами. В итоге арендодатель может быть лишен права на удержание имущества, если в процессе разбирательств будет установлено, что должник не является злостным неплательщиком.

Арендодателю

Нужно еще до заключения сделки определить возможность наступления варианта, когда проигнорировано обязательство по внесению платы за аренду. Для обеспечения собственных интересов нужно будет внести в договор позицию, которая предоставляет право арендодателю на удержание имущества в случае несоблюдения арендатором установленных правил погашения обязательных платежей.

Подобная предосторожность может стать значительным аргументом, если дело дошло до судебных разбирательств, и взыскатель вынужден доказывать свое право на удержание имущества.

Условия возврата имущества

Удержанная собственность может быть возвращена непосредственному владельцу после погашения задолженности, которая стала основанием для проведения данной процедуры. При обратной передаче имущества проводится проверка его состояния по специальной описи – она составляется перед удержанием. Если будет установлено, что вещи были испорчены на протяжении их хранения у взыскателя, арендатор может воспользоваться возможностью направить ему претензию с требованием выплаты компенсации.

Не редкость, когда при таких обстоятельствах продолжительность процесса возврата значительно увеличивается за счет отказа арендодателя в возмещении вреда и необходимости рассмотрения дела в суде. Поэтому каждая сторона соглашения должна быть заинтересована в соблюдении установленных правил – лишь это поможет избежать лишних издержек на доказательство собственной позиции при разборе обстоятельств в уполномоченных ведомствах.

Заключение

Удержание имущества должника может быть использовано вполне эффективно, если подойти к оформлению данной возможности со всем вниманием. Каждой стороне соглашения важно понимать необходимость в обеспечении законодательного регламента, ведь при возникновении спорных ситуаций, требующих рассмотрения дела в суде, уполномоченное лицо удовлетворит требования того участника, который при оформлении соглашения действовал в соответствии с предъявляемыми нормами.