Сложные юридические вопросы доступным языком

Москва и область:+7 (499) 938-42-57
Ленинградская область:+7 (812) 467-32-98
Бесплатная горячая линия

Передача дома от застройщика управляющей компании

передача дома от застройщика управляющей компании 

Вы купили квартиры в новостройке. Долго нервничали, ждали ввода дома в эксплуатацию. Наконец, вам позвонили из офиса застройщика и сказали, что можно принимать жилье. Вы взволнованные идете на встречу, там под шумок кроме акта подписываете еще одну официальную бумагу. Начинаете делать ремонт и вдруг получаете платежку за содержание жилье. В которое прописана какая-то очень огромная сумма. Чтобы такого не произошло, нужно разобраться в том, как происходит передача дома от застройщика управляющей компании .

Передача дома и квартиры

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Обратиться за консультацией через форму.
  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:

Сначала стоит пройти по всем пунктам ситуации в целом. Итак, вы получили ключи от квартиры и приглашены застройщиком на подписания акта приема-передачи квартиры и дома. Нужно учитывать понимать, что этому предшествует введение дома в эксплуатацию. Прямой обязанности контролировать этот процесс у дольщика нет, но в ваших же интересах проверить, все ли с многоквартирным домов в порядке. Итак, прежде чем вы станете владельцем квартиры, должно произойти:

  • Сдача дома в эксплуатацию
  • Передача вам квартиры и подписания акта приема-передачи
  • Передача квартиры в управляющую организацию

Дом принимается в эксплуатацию

Передача дома от застройщика управляющей компании пройдет нормально только в том случае, если городские и областные власти примут здание в эксплуатацию. В ином случае вы как будущий жилец можете получить проблемы в виде проблем с содержанием здания. Объяснить это на простом примере можно так:

  • Дом сдается в эксплуатацию
  • Якобы никаких нарушений нет
  • Через полгода оказывается, что лифтовое имущество приходит в негодность
  • В итоге управляющая организация в виде ЖСК распределяет платежи за ремонт лифта между всеми собственниками квартир

Это реальный случай из судебной практики, когда жильцы пытались заставить застройщика переделать схему подключения лифта за свой счет. Чтобы не тратить деньги и время на такие разбирательства, нужно сразу контролировать процесс передачи дома в эксплуатацию.

  • Убедитесь, что дом принимает квалифицированная комиссия
  • В комиссии должны присутствовать чиновники районной администрации
  • Представители министерства строительства вашего региона
  • Подрядчики, которые занимались возведением как всего дома в целом, так и отдельных его частей
  • Сотрудники управления по надзору в сфере потребительского рынка
  • Сотрудники энергоснабжающих организаций – водоканал, электрослужбы, тепловики

Если с домом все хорошо, вы можете ознакомиться с выданной застройщику бумагой о том, что дом принят в эксплуатацию. Наступает стадия подписания акт-приема передачи

передача дома от застройщика управляющей компании образец

Прием квартиры

Передача дома от застройщика управляющей компании невозможна без подписанного дольщиком акта-приема передачи квартиры. Этот акт – бумага о том, что вы не имеете претензий к застройщику. Будьте внимательны при приемке квартиры. Обратите внимание на все составляющие вашего жилья:

Жилье без отделки Если застройщик передает вам квартиру без отделки, вы должны проверить все составляющие вашего будущего имущества – пол, потолок, стены. Если в потолке или поле есть щели, то после подписания акта приема-передачи квартиры вам придется взаимодействовать по этому вопросу с управляющей компанией. Которая скажет: «Ну вы же подписали акт, значит, передали вам без щелей. Исправляйте за свой счет»
Черновая отделка Обращайте внимание на отделку стен – нет ли трещин и прочих проблем. Управляющая компания не будет рада исправлять что-то за свой счет, лучше предъявлять претензии застройщику
Квартира с ремонтом Максимально подробно изучите все узлы водоснабжения. Если вам поставят нерабочий радиатор или трубы/стояки будут плохо пропускать воду, вас ожидает долгое разбирательство с управляющей компанией, которая в итоге скажет: «Обращайтесь к тем, кто делал ремонт»

Передача дома управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании происходит уже после того, как вы получили ключи от квартиры. В среднем от ввода дома в эксплуатацию до появления управляющей организации проходит несколько месяцев.

Закон выдвигает определенные требования к этому процессу. Например, давайте разберемся, может ли застройщик выбрать управляющую компанию в только что сданном доме. До 2015 года такая форма работала, но многие девелоперы создавали свою управляющие организации, которые фактически обирали жильцов новостройки. Поэтому сейчас ответ простой – нет, не может.

  • Застройщик вправе предложить управляющую организацию для сданной новостройки
  • Дольщики самостоятельно выбирают управляющую компанию, либо, если инициативы от них нет, то происходит открытый конкурс силами местной администрации
  • Девелопер заключает договор с той управляющей компанией, за которую проголосовали дольщики, или с той, которая стала победителем конкурса администрации

Может ли застройщик быть управляющей компанией? Сам застройщик нет, но может им может быть предложена дольщикам управляющая организация. Либо же, в случае с ЖСК, в договоре вступления в ЖСК должна быть прописана информация о том, что ЖСК после ввода дома в эксплуатацию продолжает управлять домом с согласия общего собрания пайщиков.

Закон

Есть несколько нормативных актов, которые регулируют процесс передачи дома от застройщика управляющей компании.

  • В первую очередь это ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. В статье прописан как алгоритм передачи, так и все способы управления многоквартирным домом
  • Также необходимо ознакомиться с постановлением Правительства от 06.02.2006 г. № 75 – оно регламентирует весь процесс и объясняет, как застройщик передает дом управляющей компании

Виды управления

Если внимательно изучить статью № 61, то можно понять, что вариантов в выборе управляющей организации у жителей нового дома не так много:

  • Это может быть заключение договора с управляющей компанией
  • Создание специального кооператива (или преобразование жилищно-строительного кооператива из застройщика в управляющую организацию)
  • Создание товарищества собственников жилья
  • Непосредственное управление

Жители могут выбрать вариант с непосредственным управлением только в том случае, если собственников квартир в доме не более тридцати – этот способ скорее подходит жителям так называемых клубных домов, или элитного жилья.

Плата за жилье

Если процесс передачи дома от застройщика управляющей компании происходит по закону, то жители смогут сразу узнать, сколько же они будут платить за жилье после новоселья. Эти данные должны обязательно прописываться в договоре между управляющей организацией и бывшими дольщиками или пайщиками.

  • Полный перечень услуг прописывается в договоре и жильцы знают, за что платят
  • Если происходит выбор управляющей организации по конкурсу, то этим занимаются сотрудники администрации

Важно знать, что по закону жильцы не платят за содержание дома, пока квартира не оформлена в собственность. Поэтому даже если управляющая компания была выбрана полгода назад, а свидетельство о собственности вы получили только сегодня, то никаких платежек на оплату жилья с момента ввода в эксплуатацию быть не должно. За пустующие площади платит застройщик, а не вы.

Порядок действий по передаче дома

Процедура передачи дома управляющей компании от застройщика достаточно запутанная. Давайте разберемся, как все проходит в соответствии с законом.

  • Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации
  • Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее голосование
  • Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
  • Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
  • После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
  • Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
  • Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры

Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. Но по факту такое происходит редко – сначала дом сдают, а уже потом застройщик предлагает дольщикам выбрать свою управляющую организацию.

Документы

Давайте разберемся, какие документы передает застройщик управляющей компании, и с какими необходимо ознакомиться каждому будущему собственнику жилья в многоквартирном доме.

  • Нужно проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей организации
  • Документы, передаваемые застройщиком управляющей компании – это проект дома и проектная декларация, а также выписки из ЕГРЮЛ (данные о собственниках квартир из реестра собственников управления Росреестра)
  • Информация об управляющей организации – ИНН, ОГРН, справка о директоре организации и еще двух сотрудниках, которые обязаны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом
  • Сама лицензия на право управления многоквартирным домом
  • Документ с перечнем общего имущества, которое передается на управление УК

Образец договора

Собственники квартир для составления договора между застройщиком, собственниками и управляющей компанией должны проверить все вышеизложенные документы. Заранее изучите образец договора между собственниками и управляющей компанией.

Перед заключением договора убедитесь, что вы также ознакомились с:

  • Протоколом, который был составлен на собрании дольщиков. В нем должен быть прописан выбор общего собрания собственников жилья или подпись о том, что собственники проинформированы об итогах открытого конкурса
  • Если проводился конкурс, то нужен и его протокол
  • Акт ввода дома в эксплуатацию, подписанный управлением стройнадзора по вашему городу или региону, в зависимости от местного законодательства
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию дома
  • Акты приема передачи дома между застройщиком и управляющей организацией

Договор на практике обычно предлагается самой управляющей организацией. Нужно понимать, что вы как собственник жилья вправе вносить в него изменения, предлагать эти изменения собранию собственников жилья и настаивать на их принятии общим собранием.

В договоре должны быть прописаны:

  • Перечень имущества, которое принимает управляющая организация
  • Площадь дома и придомовой территории – эти цифры нужно сверить с данными в вашем договоре долевого участия или договоре с ЖСК
  • Перечень услуг, которые оказывает управляющая организация
  • Сумма, которую платит собственник с одного квадратного метра площади своей квартиры – учтите, что собственник платит за площадь квартиры и включенную в нее площадь лоджии. Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно
  • Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

  • Перечень работ по содержанию дома
  • Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
  • Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
  • Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
  • Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Отчет должен содержать несколько пунктов, лучше это также прописать в договоре:

  • УК отчитывается, сколько потратили на ремонт, сколько на содержание, сколько на благоустройство
  • Статьи «Текущий ремонт» и «ремонт в случае аварийных ситуаций» должны быть разделены в отчете управляющей организации
  • УК отчитывается о полученных и потраченных деньгах
  • Отчет о содержании самой управляющей организации содержит полные денежные суммы на все статьи
  • Отчет по санитарной и пожарной безопасности

Договор первоначально заключается на один или на три года. Нужно понимать, что собственники в любой момент решением общего собрания могут или поменять управляющую компанию на другую, либо отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ, либо обратиться в администрацию города и попросить провести другой открытый конкурс на право управления многоквартирным домом.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

конфиденциальнооперативнобесплатно

Задать вопрос

Город

Имя

Телефон

успешно отправлено

Сообщение доставлено

мы перезвоним в течение 5 минут

Задать ещё вопрос

Похожие записи

нет комментариев

Добавить комментарий

Войти с помощью