Сложные юридические вопросы доступным языком

Москва и область+7 (499) 938-42-57
Санкт-Петербург и область+7 (812) 425-61-70
Бесплатная горячая линия

Как правильно и законно сдать квартиру в аренду?

Сдача квартиры в аренду

Наличие пустующей жилплощади обременительно, поэтому большинство собственников предпочитают сдать квартиру в наем. Для субъектов с юридическим образованием оформить договор аренды несложно, но не все могут похвастаться знаниями в этой области. Для граждан, желающих правильно подготовить документацию, работают риэлтерские компании. Они помогут избежать контакта с мошенниками, найдут жильцов на длительный срок, а также проследят за порядком и сохранностью сданной в аренду площади.

Что говорит закон о сдаче жилья в аренду

Человек, решив сдать жилье, осознает возможные риски. Сохранность имущества, возможный материальный ущерб, мошенничество — далеко не полный список трудностей, с которыми сталкиваются арендодатели.

Государство создало законодательную базу, позволяющую обезопасить собственников от спорных и конфликтных ситуаций. В гражданском кодексе РФ содержится глава 35 «Наем жилого помещения». В ней предусмотрены 18 статей, рассматривающие ситуации, потенциально возможные в процессе арендования.

Какое жилье можно сдавать в наем

По закону сдают жилплощадь только владельцы либо посредники, имеющие генеральную доверенность. В случае, если квартира принадлежит нескольким собственникам, разрешение дают все. Также необходимо получить согласие прописанных граждан, включая несовершеннолетних членов семьи. За них дает ответ отдел опеки и попечительства. Если не собраны все документы, официально сдать жилье в аренду не получится. В таком случае при возникновении судебных разбирательств закон не поможет собственнику. При порче имущества возмещение ущерба будет на совести арендатора.

Жилплощадь, приобретенную в ипотеку, также сдают в аренду. Банк не препятствует собственнику. Никаких разрешений для этого не нужно.

Неприватизированные квартиры сдавать нельзя. Владельцем в таком случае является муниципалитет, а жильцы — арендаторы. Субаренда возможна только с согласия собственника, а получить добро от муниципальных органов сложно. Если жилье приватизировано, то никаких препятствий для сдачи нет.

Передавать в аренду третьим лицам служебную жилплощадь категорически нельзя. Это муниципальная собственность, выданная во временное пользование людям, нуждающимся в месте проживания. Если они пошли на субаренду, значит, им не нужно жилье. Могут возникнуть трудности на месте работы.

Собственность без ремонта передают в аренду часто. Съемщик самостоятельно реставрирует жилье, это идет в счет арендной платы. Если во время эксплуатации квартира пришла в негодность, арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке или потребовать от владельца выполнить восстановительные работы.

Часть жилого помещения сдают в аренду только с разрешения совладельца. Если речь идет о комнате в коммуналке, то нужно получить письменное согласие соседей, совместно с которыми используется кухня и санузел.

Независимо от места службы, военным, полицейским, госслужащим, разрешено сдавать в аренду только свое жилье.

Оформлять ИП имеет смысл собственникам, у которых несколько жилых объектов, при наличии одной квартиры — это невыгодно. Но стоит учитывать, что в случае судебных разбирательств все риски несет владелец.

Как найти порядочных арендаторов

Честные съемщики — мечта любого арендодателя. Каждый собственник старается сохранить имущество, не испортить отношения с соседями и заработать.

Поиск арендатора — кропотливый процесс, который может затянуться на некоторое время. Существует несколько методов, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы:

  1. Знакомые друзья или дальние родственники самые лучшие жильцы. Они смотрят за квартирой, оплачивают коммунальные услуги и точно не будут портить вам репутацию среди соседей. Но это та категория съемщиков, которая всегда просит дополнительную скидку за аренду.
  2. Поиск через интернет дает достаточное количество запросов для того, чтобы выбрать наиболее подходящий вариант. Можно разместить объявление на авито или другом популярном сайте. Обязательно сразу выложить фото и указать цену за наем, чтобы отсеять лишние звонки. В данной ситуации минусом является потеря времени, которое будет уходить на общение с клиентами, демонстрацию объекта.
  3. Объявление в газете не менее эффективно, чем интернет. Как правило, печатные издания просматривают люди старой закалки, старшее поколение, они более ответственные и серьезные, но это не гарантирует удачного варианта сдачи. Негативная сторона объявления звонки со стороны агентов, которые будут предлагать помощь. При рекламе в интернете назойливых посредников также не избежать.
  4. Сдав квартиру через агентство, собственники избегают множество проблем: поиск арендатора, оформление бумаг, время на поездки для показов жилплощади. Оплата труда посредника за счет арендатора, материальных потерь нет и кажется, что это удобно и выгодно. Но риелтор не будет внимателен при выборе жильцов, его цель сдать недвижимость и получить за это деньги. Кто будет проживать в доме их не интересует, если только вы не прописали это в договоре на услуги. Если решение принято в пользу агентства, обращаться лучше в проверенные компании с опытом и хорошей репутацией.

Желающие снять жилплощадь есть, но тяжело сделать правильный выбор. С каждым клиентом встречаются лично и оговаривают все нюансы. Не стоит стесняться задавать неудобные вопросы.

Арендатор должен понимать, что если в семье есть ребенок, то можно ожидать порчи имущества, например, впоследствии вас могут ожидать рисунки на обоях. Если у съемщика есть домашние животные, то вполне вероятно, что будет испорчена мебель и ремонт. Сдав квартиру молодежи, не стоит ожидать тишины. Риски есть всегда, поэтому говорите обо всем, вплоть до уровня дохода и состава семьи. Обязательно заключайте договор аренды, это поможет выйти из множества трудных ситуаций с минимальными потерями.

Этапы сдачи квартиры

Пошаговая инструкция по сдаче квартиры для новичков

Пассивный заработок прельщает многих и кажется, что сдать недвижимость в наем просто. На самом деле это длительная процедура, требующая подготовки и знаний. Рассмотрим пошаговую инструкцию для арендодателя:

  1. Подготовка жилья к найму включает легкий косметический ремонт и генеральную уборку. Кроме этого, обязательно проверяют сантехнику, электропроводку, системы отопления и кондиционирования (если есть). Мебель и бытовая техника должны быть чистыми и в рабочем состоянии. Все личные и ценные вещи обязательно вывозят. В квартире остается необходимый минимум.
  2. Расчет стоимости аренды. На сумму оплаты влияет расположение жилого объекта, удаленность от центра. Важны транспортная доступность и инфраструктура района. Наличие парковки и места отдыха (парка) является преимуществом. Гораздо проще сразу заказать оценку жилья, для этого лучше воспользоваться услугами специалиста. Он знает рыночные цены, спрос и предложение в заданном районе. Небольшие затраты на оценку быстро окупят себя. В обратном случае стоимость жилья может оказаться завышенной, и оно будет простаивать.
  3. Поиск съемщика оговаривался выше. Добавить можно только одну рекомендацию. Лучше отдать предпочтение семейным парам, в которых работают оба супруга.
  4. Демонстрация жилплощади происходит только после предварительного собеседования по телефону. Если арендатор предельно откровенен, отвечает на вопросы спокойно и уверено, можно договариваться о встрече. Первый личный контакт не должен происходить в квартире. Можно встретиться на остановке или в любом другом удобном месте. Если внешний вид человека и беседа не вызывает подозрений, показывают жилье. Желательно, чтобы на встречу пришли все, кто планирует проживать в доме.
  5. Подготовка документов для арендаторов. Если съемщик требует подтвердить права собственности на жилье, а также продемонстрировать разрешения от других совладельцев, это неплохо. Значит человек юридически подкован и собирается арендовать недвижимость на длительный срок. Арендодателю нужно иметь паспорт, копии документов о правах собственности, разрешения от членов семьи и совладельцев, квитанции ЖКУ за последние месяцы.
  6. Подписание договора. Многие пренебрегают данным условием в целях экономии. Действительно 13 % от арендной платы получится сохранить, но в случае судебного разбирательства законодательство будет бессильно. Кроме того, арендатор, зная, что нет договора, может затягивать выплаты, портить имущество и нарушать общественный порядок безнаказанно. В случае, если есть официальное оформление, обязательно включают пункты, оговаривающие срок проживания, даты выплат, обязательства по сохранности имущества и другие необходимые аспекты. Наличие контракта позволяет владельцу недвижимости выселить квартирантов в течение 3 -7 дней без возврата арендной платы в случае нарушений, задержки выплат, беспорядков. Эта информация прописана в контракте и арендатор знает какие риски он несет при срывах обязательств.
  7. Предоплата жилья. Каждый арендодатель получает оплату на месяц вперед, это не противоречит законодательству. В некоторых отдельных случаях рассматривается задаток за 3 и более месяцев, такое тоже возможно. При передаче денежных средств пишут расписку во избежание конфликтов и недопонимания с обеих сторон. Наиболее удобный метод оплаты банковским переводом на счет или на карту, таким образом всегда можно проверить и подтвердить сумму выплаты.

Выполнив пункты инструкции, владелец жилья исключает практически все возможные сложности при сдаче в наем.

Риски и проблемы, с которыми может столкнуться собственник

Юридически грамотно составленный договор о передаче жилья в аренду не освобождает от всех рисков. Есть еще 4 момента, которые обязательно нужно учитывать при сдаче:

  1. Порча имущества. Мебель и техника, которую владелец квартиры оставляет жильцам, а также общее состояние жилплощади может быть испорчено. Чтобы защитить имущество, оформите страховку, а к договору приложите перечень всего, что находится в доме, желательно с фотографиями.
  2. Субаренда. Известны случаи, когда арендатор сдает недвижимость третьим лицам. Это противоправно. Неожиданные визиты хозяев не всегда приветствуются съемщиками, поэтому стоит поговорить с соседями. Попросить их проявить бдительность, предварительно познакомив их с жильцами.
  3. Проживание большего количества людей, чем оговорено. Такое бывает, снимает квартиру один человек, а живут 5-7. Арендаторы практикуют это в целях экономии, но такое поведение является нарушением договора. В случае наличия последнего, владелец имеет право выселить всех в течение 3 дней без возврата арендной платы. Для того чтобы заметить обман, достаточно контролировать счета ЖКУ. По расходам легко определить количество проживающих. Такой вид мошенничества быстро раскрывают соседи.
  4. Мошенничество и воровство со стороны арендаторов, увы, не редкость. Непорядочные съемщики продают мебель, бьют стекла и портят имущество арендодателя. А после меняют замки и не пускают хозяев. Выйти из такой ситуации поможет страховка, а также перечень ценностей с фото, приложенный к договору. Документы предъявляют в полиции, и ситуация решается в сжатые сроки.
  5. Просрочка оплаты коммунальных услуг. Рекомендуют не оставлять платежки жильцам. Лучше брать у них деньги и самостоятельно оплачивать услуги. Таким образом, владелец жилья будет уверен в том, что у него не будет задолженности.

Особенности посуточной аренды квартиры

Жилплощадь для посуточного съема должна обладать рядом характеристик. В ней обязательно должны быть фен, утюг, гладильная доска, электрочайник, микроволновка, стиральная машина. Свежий ремонт, исправная сантехника, постоянная подача горячей и беспроводной интернет — это необходимый минимум. Если жилье расположено в центре города и имеет парковочное место, стоимость его возрастает.

Если говорить о возможности заработка, то посуточная аренда приносит большую прибыль. Но и доставляет множество проблем.

Рассмотрим положительные и отрицательные стороны:

За Против
Уровень дохода выше. Износ мебели и техники больше.
Спрос со стороны иностранцев и командировочных. Риск шумных вечеринок и конфликтов с соседями.
Нет необходимости заключать сложные договоры, и оплачивать услуги юристов. Генеральная уборка после каждого жильца, услуги по замене белья и полотенец.

Как видно из таблицы, достоинства и недостатки уравновешены. Каждый собственник решает самостоятельно какой из видов аренды приемлем. Для того чтобы исключить сомнительных арендаторов и привлечь командировочных, оформляют ИП. Таким образом, каждый жилец получает минимальное документальное оформление и чек об оплате.

Макарова Наталья Николаевна

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении административных и гражданских дел, возмещением ущерба страховыми компаниями, защитой прав потребителя, а также дел, связанных с незаконным сносом ракушек и гаражей.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

конфиденциальнооперативнобесплатно

Задать вопрос

Город

Имя

Телефон

успешно отправлено

Сообщение доставлено

мы перезвоним в течение 5 минут

Задать ещё вопрос

Частная собственность Количество просмотров 121 Количество комментариев 0 Автор Дежурный Юрист Дата публикации 27.03.19
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5
Загрузка...

нет комментариев

Добавить комментарий

Войти с помощью