
Содержание
Покупка квартиры – затратное мероприятие, и нередко дольщик не может обойтись только собственными средствами. На помощь приходят заемные средства, а в случае с новостройками – такой отличный механизм как ипотека от застройщика. Но у этого продукта есть несколько особенностей, подробнее о которых ниже.
Особенности ипотеки от застройщика
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
- Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
-
Позвонить:
- Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74
Для начала определимся с терминологией. Масса реклам, которые предлагают квартиры в ипотеку от застройщика, подразумевают покупку жилья в новостройках либо по особым программам в банках, либо по займу с помощью застройщика.
В последнем случае девелопер договаривается с банком об особом предложении, в котором кредит банк предлагает на небольшой срок под небольшой процент, и именно на этот процент застройщик предоставляет скидку. Де юре же застройщик не может предлагать именно ипотечный продукт, согласной ФЗ «Об ипотеке». Также существует ситуация, когда застройщик предлагает рассрочку платежа – это тоже отдельный вид займа.
Условия и требования застройщиков
Если в офисе девелопера вам предлагают ипотеку от застройщика, скорее всего, речь идет об одном из двух вариантов:
- Договор займа с компанией-застройщиком. Здесь все просто – вы обязуетесь заплатить всю цену договора в рассрочку, на протяжении определенного срока и по определенным платежам. Достаточно выгодное предложение для тех, кому не хватает определенной суммы и тех, кто может найти эту сумму достаточно быстро.
- Программу субсидирования ипотеки застройщиками. Этот продукт придется получать в банке. Здесь выгода в том, что проценты по кредиту часто гасятся не вами, а застройщиком – такой своеобразный маркетинговый ход. Проверьте, насколько отличается цена на квартиру без ипотеки у застройщика от той цены, на которую оформляется ипотечный кредит. Иногда сумма увеличивается как раз на ту скидку, которую якобы предлагает застройщик в счет процентов по ипотеке.
Чем отличается ипотека от застройщика от обычного займа?
Основные условия приобретения квартиры у застройщика в ипотеку несколько отличаются от традиционной системы получения займа на недвижимость:
Расчет производится только через аккредитив | Это позволяет банку контролировать все движения денежных средств. Для вас – больше гарантий, но и больше трат на оформление сделки – ведь услугу оплачивает покупатель. |
Кредит выдается частями | Здесь дольщик не получает ни бонусов, ни недостатков. Просто первая часть кредита застройщику перечисляется сразу после заключения ДДУ. А вторая – через определенный срок. Это фиксируется в самом договоре. Некоторые юристы считают, что это помогает и дольщику – если застройщик обанкротится в этот период, то сумма кредита будет сокращена на удержанную сумму. |
Первоначальный взнос | Редко когда банки и застройщики соглашаются на ипотеку от застройщика без первоначального взноса. |
Требуется весомой обеспечение по кредиту | В случае ипотеки от застройщика банки не так лояльно относятся к залогу в виде того самого жилья, которое только строится. Велик шанс того, что вам откажут в выдаче кредита, если у вас нет какого-то залога для обеспечения ипотеки. |
Обязательная аккредитация застройщика | Естественно, застройщик должен обязательно быть аккредитован в банке и у него должны иметься все разрешительные документации как на деятельность самой строительной фирмы, так и на работу с определенной стройкой. |
Страхование заемщика | Банки требуют обязательное страхование имущества, которое передается в залог по ипотечному кредиту. Речь идет о квартире, которая обозначена в долевом договоре. Страхование действует на весь период стройки и ипотечного кредита. |
Только договор долевого участия или иные формы, утвержденные в ФЗ-214 | Новостройки от застройщика в ипотеку должны продаваться только через договора долевого участия или иные, указанные в федеральном законе. Предварительные договора, паи и вексели в ипотечных процессах не принимаются. |
Ипотека от застройщика без первоначального взноса – достаточно редкий случай. Обычно в таких ситуациях действует сразу несколько программ – военная ипотека или ипотека с государственной поддержкой.
Так, в случае с военной ипотекой человек участвует в специальной ипотечной системе – где средства накапливаются на протяжении всего срока службы. Эти деньги можно использовать для приобретения квартиры в новостройке в том числе в виде первоначального взноса. Но по факту – сам заемщик живые деньги банку не передаст.
Ипотека с господдержкой помогает социально незащищенным слоям населения. В качестве первоначального взноса также может выступать материнский капитал или особый вид жилищной субсидии, принятый на уровне локальных нормативных актов. Перед тем, как брать ипотечный кредит, стоит ознакомиться с постановлениями правительства той области, в которой вы проживаете. Часто молодая семья с детьми может рассчитывать на снижение процентной ставки и лояльность со стороны банка.
Преимущества и недостатки ипотеки от застройщика
Итак, если вы решили приобрести квартиру в новостройке с помощью залоговых средств, учитывайте, что в такой ситуации есть свои плюсы и минусы.
Преимущества покупки квартиры у застройщика в ипотеку это:
- Проценты по ипотечному кредиту меньше, чем в ситуации покупки жилья на вторичном рынке или простой ипотеке для новостроек.
- Время сделки сокращается за счет того, что аккредитованные в банке застройщики уже предоставили основную часть необходимой документации.
- К застройщикам, работающим с ипотекой, банки относятся намного лояльнее. Также такие девелоперы зачастую помогают будущим дольщикам с оформлением документов и сбором необходимых справок.
- Процент одобрения заявок намного выше – так как застройщик подает в банк документы для тех дольщиков, которые, по его мнению, точно смогут выплатить кредит.
- Если вы встретились с удачным случаем предоставления рассрочки у застройщика – то не требуется подтверждение доходов справками по форме банка, а достаточно обыкновенной справки 2НДФЛ.
- Возможно участие в государственных программах, в том числе военных, а также в акциях для молодых семей с пониженной процентной ставкой.
Минусы покупки новостройки от застройщика с ипотекой:
- Если речь идет о прямой рассрочке – то вряд ли срок такого займа будет превышать два года.
- В случае ипотечного кредита придется рассчитывать на небольшой срок займа – обычно 10-15 лет вместо возможных 30 лет на вторичном рынке жилья.
- Придется гасить в виде первоначального взноса достаточно весомую часть жилья – обычно от 50%.
- Все равно остается опасность остаться без квартиры, но с ипотечным долгом.
Идеальным вариантом будет ипотека от застройщика на квартиры с отделкой. В таком случае заемщик берет ипотеку на договор долевого участия, но при этом дом находится на стадии сдачи. Через небольшой промежуток времени – обычно не более полугода – дом сдается и дольщик получает квартиру в собственность и ипотеку со сниженной процентной ставкой. Но такое случается очень редко.
Как выбрать застройщика для ипотеки
К выбору застройщика для получения ипотеки стоит подойти максимально ответственно.
Убедившись, что девелопер аккредитован в банке и там предлагают взять ипотечный кредит, начинается полноценная проверка застройщика и объекта. Вам нужно уточнить информацию:
- Лицензию застройщика. Или, по-другому, разрешение на строительную деятельность. Без такой лицензии девелопер не имеет право проводить строительные работы, связанные с жилыми и нежилыми зданиями.
- Учредительные документы застройщика и генподрядчика. Здесь работает метод от противного – если документы застройщика в порядке, то все проблемы могут возникнуть от генподрядчика. Поэтому убедитесь, что с юридической чистотой этих двух организаций все хорошо.
- Разрешение на строительство. Обратите внимание, что застройщик может заниматься комплексным возведением домов. И предоставить вам специально или по ошибке разрешение на строительство другого объекта из застраиваемого квартала домов. Это может стать роковой ошибкой.
- Проектная декларация – основной документ, в котором нужно изучать как первую версию, так и все дополнения и изменения. Именно здесь указаны основные технические характеристики здания, а также срок его постройки и предполагаемый срок сдачи объекта. Изучать особенно внимательно.
- Данные по земле. Посмотрите, все ли в порядке с землей, на которой строится новостройка. Если там аренда – каков срок. Если он подходит к концу, могут возникнуть проблемы. Если собственность – узнайте, есть ли совладельцы, решены ли с ними возможные претензии по использованию участка.
Проверяйте не только аккредитацию застройщика в банке, но и аккредитацию объекта.
В практике нередки случаи, когда несколько объектов застройщика одобрены банком, а несколько – нет. В такой ситуации вы можете потратить зря время и деньги на оформление всех документов и взаимоотношения со строителем, а в итоге так и не получить ипотечный займ.
Обратите внимание на Агентство ипотечного жилищного кредитования – это организация представлена практически во всех регионах и часто имеет как информацию, так и выгодные варианты по кредитованию новостроек.
Варианты оформления ипотеки от застройщика
Обратимся за помощью к ч.2 ст.1 федерального закона №214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов». Там указаны возможные юридические формы договоров на покупку квартиры у строительных организаций.
Договор долевого участия | Это наиболее приятная форма договора, в котором четко прописываются все возможные обязанности застройщика и права дольщика. В случае ДДУ банк может одобрить намного большую сумму, чем в иных, пусть и легитимных, формах оформления сделки. |
ЖСК, или жилищно-строительный кооператив | Второй по популярности в стране вид сделок с квартирами в новостройках. Особенности такого договора – в законности увеличения стоимости квартиры в процессе строительства через решение общего собрания кооператива. |
ЖНК, или жилищно-накопительный кооператив. | Практически то же самое, что и ЖСК, только квартира остается в собственности ЖНК до окончательной выплаты займа. При этом договор чаще всего не регистрируется в регпалате, а займ происходит за счет самого ЖНК. Наиболее не рекомендуемый юристами вид взаимоотношений дольщика и застройщика. |
Основные виды оформления займа с застройщиком:
- Вы можете оформить договор рассрочки с самим застройщиком. Часто работает в схеме с ЖНК и ЖСК. В случае с ДДУ оформляется предварительный ДДУ, затем после полной оплаты договора документы передаются в Регпалату – опасный вариант. В этом случае официально дольщиком вы становитесь только после оформления ДДУ, до этого юридически дольщиком вы не считаетесь.
- Ипотечная сделка через банк – максимально удобная дольщику схема.
- Приобрести пай через кредит в банке – здесь не идет речь об ипотеке, заемные средства оформляются как долевой пай. Малораспространенная ситуация на современном рынке.
Сделка и заключение договора
Алгоритм покупки выглядит следующим образом:
- В офисе застройщика вы выбираете нужный объект, подбираете ипотечную программу.
- Получаете нужные документы для проверки застройщика, изучаете их.
- Определившись с решением о покупке, подаете заявление на имя застройщика
- Застройщик определяется с банками, которые могут дать вам кредит.
- Вы отправляетесь в банк и подаете заявление а ипотеку, собираете нужные документы и также относите их в банк.
- Через некоторое время, если сделка одобряется, приходите в банк вместе с представителем застройщика, где оформляется сделка о кредите и сделка о покупке-продаже.
- Договора регистрируются в Росреестре. Квартира становится залогом перед банком.
- Заключается договор со страховой компанией.
- Ипотека выплачивается, дом достраивается, квартира становится вашей собственностью после последнего платежа.
Вам нужно убедиться в том, что как застройщик, так и вы подадите в банк для получения ипотеки все необходимые документы.
Обычно в перечень включены:
- Подтверждающие право собственности на земельный участок. Это договор аренды или договор собственности с нотариальными справками о наличии/отсутствии совладельцев и их соглашении об использовании.
- Документ, разрешающий строительство многоквартирного дома. Обратите внимание на слово «многоквартирный». Если в разрешении написано «под индивидуальное жилищное строительство» — избегайте такой сделки.
- Учредительные документы застройщика, проектная декларация.
- Паспорт заемщика, необходимые документы, подтверждающие доход – формы 2НДФЛ или справка об участии в зарплатном проекте банка.
- Договор долевого участия, в котором прописаны требования по ипотеке, полная сумма договора и технические особенности квартиры – метраж, этажность и прочее.
- Техническая документация от застройщика, если таковая требуется.
- В случае, если заемщик находится в браке – нотариальное согласие партнера на совершение сделки.
Договор кредитования в обязательном порядке следует регистрировать совместно с договором купли-продажи.
Куда обратиться за кредитом?
Получить краткосрочный займ-рассрочку можно практически в любой строительной компании. Если нужен кредит на длительный срок – то подойдет субсидирование ипотеки застройщиком по программе сбербанка или любого другого крупного банка. Если есть господдержка, то можно рассчитывать на ипотеку от 8%. Если нет – то 10,75% в случае, если заемщик соглашается на все виды страхования от банка.
В целом же ответ на поставленный вопрос можно получить в офисе застройщика – менеджеры знают, где аккредитован тот или иной объект девелопера.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
3 комментария
Гена
Я вот тоже сейчас выплачиваю ипотеку, ибо денег покупать квартиру не было и нет, а переплачивать за съемную не вариант. И у меня кредит от застройщика, так как выбрал из-за маленьких процентов по ипотеке да и с пакетом документов было гораздо проще, сделка прошла быстро и успешно! Я вот думаю что как выплачу жилье, то выгодно под сдачу взять ещё гостинку, но так же у застройщика. Не хочу даже слышать о минусах данной процедуры. Но а те кто говорит что первый взнос достаточно велик, так извините, но люди, которые планировали брать жилье явно копили деньги. А кого что-то не устраивает — переплачивайте бешеные проценты и берите просто в займы!
Инна
В наше время очень тяжело накопить на квартиру, а с учетом инфляции для большинства и просто не реально, поэтому приходится брать ипотеку. Так же строящееся жильё обычно дешевле вторичного, поэтому многие берут квартиру в долевом строительстве. Подскажите, пожалуйста, если я возьму ипотеку, а застройщика через год признают банкротом, что дальше происходит с кредитом, я должна его дальше выплачивать или можно закрыть кредит, расторгнув договор?
Lawyer
Кредитование (ипотека) – это ваши финансовые обязательства перед банком, который предоставил средства. А строительство по ДДУ – это обязанность застройщика перед вами. То есть вы можете взыскать компенсацию с застройщика при банкротстве или ожидать пока достроится ваше жилье + другие альтернативные варианты. Но перед банком вы несете финансовые обязательства по погашению кредиты.
Добавить комментарий
Авторизуйтесь (необязательно):
ВКонтакте
Facebook
ОК